マレーシア不動産を購入する際、多くの方が気になるのが、

• 「完成後の部屋に不備があったらどうするのか？」
• 「日本の新築マンションのように、きれいな状態で引き渡されるのか？」
• 「傷や汚れはどこまで直してもらえるのか？」

という点かと思います🙋‍♂️

特にマレーシアのような海外不動産では、日本とは建築品質や引き渡し後の対応に対する考え方が大きく異なるため注意が必要です。

そこで今回は、海外不動産投資で非常に重要になる Defect Check（不備箇所チェック） について、日本との違いや、購入者として持っておくべき正しい考え方を解説します。

いしかわ（在住歴4年 / マレーシア国際結婚 / 日英2語対応）

マレーシア不動産コンサルタント（不動産RENライセンス取得済）マレーシア女性との国際結婚を背景に、日本人離れしたマレーシア現地事情に精通。日本語・英語の2言語対応。

元・吉本興業にて芸能番組プロデューサーとして活躍後、シンガポール・タイ・マレーシアの3カ国を中心に医療関連事業の責任者として事業開発および日英医療通訳に携わり、国際ビジネス現場での実務経験を積む。（病院・医療現場にも精通している点が非常に心強いと、多くのお客様から高い評価を得ている）

その後、MYPRO CAPITALが掲げるビジョンに強く共感し参画。現在はMYPROのお笑い担当 (?) 兼月間230時間以上稼働する激務ハードワーカーとして、投資家の皆様に全力で向き合っている。

「投資×居住のバランス」を重視したモントキアラ・デサパークエリアの物件提案を1番の得意とし、短期的な利益よりも中長期で負けない選択を何より大切にしている。口癖は「嘘をついて人を騙すような仕事は、絶対にしない」

Defect Check（ディフェクトチェック）とは？

Defect Check（ディフェクトチェック） とは、物件の引き渡し後に、室内や設備に不具合・傷・施工ミスなどがないかを確認する作業のことです。

日本語では、

• 不備箇所チェック
• 引き渡し後チェック
• 内覧チェック
• 施工不良確認

などと表現されます。

マレーシアでは、新築・プレビルド物件完成後に鍵の引き渡しを受けたあと、一定保証期間内（＝新築・プレビルド物件の場合は、通常2年間）に購入者が室内を確認し、不備があれば開発会社（＝デベロッパー）へ申請します。

ジャンナ

中古物件の場合は、既存オーナーから物件を譲り受けるため、ディフェクトチェック（＝不備箇所チェック）保証期間などはありませんのでご注意ください。

その後、開発会社側が内容を確認し、修繕対応を行う流れが一般的です。

日本と海外では「完成品質」の考え方が違う

まず大前提として、日本では、新築物件はかなり細かい部分まできれいに仕上がっていることが多く、傷・汚れ・建具のズレなども比較的少ないです。

一方、マレーシアを含む海外不動産では、完成直後の物件に小さな傷や汚れ、塗装ムラ、ドアの建て付け不良、水回りの調整不足などが見つかることは珍しくありません。

これは「不良物件」という意味ではなく、海外では引き渡し後に購入者がチェックし、必要に応じて修繕申請をする前提で進むことが多いということです。

ジャンナ

つまり、日本のように「完成時点でほぼ完璧な状態」を期待するのではなく、完成後にチェックして、直すべき部分を直してもらうという考え方が重要になります。

Defect Checkで確認すべき主なポイント

Defect Checkでは、主に以下のような箇所を確認します。

ただし、実際にDefect Check（ディフェクトチェック）作業をするのは、投資家個人ではなく、弊社MYPROスタッフが代行して行い、さらに第三者Defect Check専門業者に依頼＆レポート作成してもらい、開発会社（＝デベロッパー）に修理を依頼します。

下記では、各チェック項目の後ろに『★の5段階』で、Defect Check専門業者が通常対応してくれるかでマレーシアのチェック基準を評価しようと思います。

ジャンナ

ディフェクトチェック（不備箇所チェック）を行って修正依頼を出しても、開発会社（＝デベロッパー）側が100%満足のいくレベルで修理対応してくれるかかはまだ別問題で、20箇所の不備を修理依頼して、開発会社から「終わりました🫡」と言われても、実際に見に行くと3~5箇所ほどはまだ不備が残っている、ということがしばしばあります。

【保存版】ディフェクトチェック（不備箇所チェック）リスト

すべてを「日本品質」で判断しすぎないことが大切

Defect Check（不備箇所チェック）で大切なのは、もちろん修理すべき不備箇所をチェック確認することです。しかし同時に、すべてを日本品質で判断しすぎないことも大切です。

海外不動産では、日本人の感覚からすると、

• 「少し雑だな」
• 「仕上げが甘いな」
• 「この程度で引き渡されるの？」

と感じることがありますが、実際には海外ではそれが平均的な施工品質であることもあります。

もちろん、明らかな不具合や生活に支障が出る問題は修繕依頼すべきですが、小さな傷や、光の当たり方によって見える程度の塗装ムラなど、実用上問題がないものまで完璧に直してもらおうとすると、修繕に時間がかかりすぎたり、開発会社とのやり取りが長期化して、本来早急に入居者（＝テナント）を募集して回収できていた家賃収入を得るチャンスを逃してしまうことがあります。

Defect Check（不備箇所チェック）では、「生活・賃貸運用に影響する不備」を優先して確認するという視点がとても大切です。

Defect Check（不備箇所チェック）レポート例（画像付き）

ここでは実際にDefect Check専門業者に依頼した時に上がってきた不備箇所レポート (PDF) を参考用に表示しました。

不備箇所を見つけた場合は、必ず写真や動画で記録し、開発会社へ修理をお願いした時に認識齟齬がないようにします。

Defect Check（不備箇所チェック）レポート

番号	確認箇所	コメント
1	木製ドア・引き戸	浴室2のドアのラッチが正常にかかりません。主寝室浴室の引き戸の鍵が正常にかかりません。
2	アルミ窓	すべて全開でき、しっかり閉まります。
3	給水	すべての蛇口およびシャワーヘッドは正常に機能します。
4	電源・コンセント	すべて正常に機能します。
5	衛生設備	浴室2および主寝室浴室の洗面台で水漏れが確認されました。
6	壁の直角・水平	壁の直角・水平に問題はありません。

上記は実際に Defect Check 業者から送られてきたレポート表です。このようなレポートを開発会社に提出して、保証期間中の修理対応を行っていく流れになります。

マレーシア投資物件をお探しの方へ

非掲載物件を含めたクアラルンプール内のすべての物件の売買仲介サポート（購入~賃貸管理~売却まですべて）しています。私たちは売り手（＝オーナー側）より手数料をお支払いいただいているため、買い手（＝投資家）のお客様が私たちに支払う仲介手数料は一切ありません。つまり、無料です。なお、弊社に限らず、マレーシアのローカル不動産会社は「仲介手数料0%」が基本ですので、私たちが特別な料金設定をしているわけではありません。（一方、一般的な海外不動産業者の場合、物件代金の3~5%が別途請求されることが多い印象です）

　

そのため（仲介手数料を買い手から3~5%取っている海外不動産業者で購入することを除けば）お客様が直接開発会社やiProperty、Property Guruの不動産会社に問い合わせて購入を進めても、私たちに仲介を依頼いただき、まったく同じ物件・部屋を購入したとしても総支払額が上がることはありませんのでご安心ください。

むしろ、私たちは弁護士との通訳、内装打ち合わせ、鍵の引き渡し、不備チェックなど、通常別途費用がかかるサービスをすべて無料で提供しています。そのため、私たち以上に費用を抑えて物件を購入できる不動産会社はないと自信を持っています。

注意点として、他の業者で一度物件を内覧（＝開発会社登録）してしまうと、途中で「仲介手数料が高い」「日本語が通じない」「マレーシア不動産に詳しくない」などの理由で業者変更しようとしても、できなくなる業界ルールがあるため、必ず物件内覧前にご連絡いただければ幸いです。

　

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ジャンナ（創業者&CEO / 日英マ3語 / 業界歴12年）

MYPRO CAPITAL SDN BHD 創業者&CEO（Since 2019）
日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
不動産ライセンス所有: REN33302（政府発行）
[EdgeProp主催] マレーシア全土不動産エージェント約40,000人からElite賞34名の1人に選出 (2025年)
実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。(現在11年目)