【業界暴露】マレーシア不動産投資「10年間9.5%利回り保証」「15年後に買取保証」は詐欺なのか？

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（元気ですか？）

「日本人より日本人」のマレーシア出身、マレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

　

Q. マレーシアに限らず東南アジアの不動産投資案件で「10年は9.5%利回り保証」「15年後に買取保証」などよく見かけますが、あれは詐欺なのでしょうか？

東南アジア圏の不動産投資に興味がある方が色々な物件をリサーチされていると

• 10年間6%の「利回り保証」
• 15年後に購入した金額と同じ金額で「買取保証」

という魅力的に見えるオファーを見かけたことがあると思います。

　

マレーシアにもありますが、特にフィリピン・カンボジアの不動産投資案件にこういったオファーが多い傾向がありますね。

そして、この記事を読んでいるあなたは「もしかしてマレーシアは将来的な成長に自信があるから、こんなに魅力的なオファーを出してもいいんだな」と思っているかもしれません。

　

【結論】「利回り保証」「買取保証」物件はかなり注意して投資検討するべき

結論から言うと、私は「利回り保証」「買取保証」を謳って魅力的に見える物件であるほど、
かなり注意して投資判断された方がいいと考えています。

　

というのも、私は2014年から長年マレーシア不動産業界に携わり
数百以上のマレーシア物件動向を見てきましたが、

• 利回り保証が最後まで遂行されのは全体の「10件中1件」程度
• 購入保証が適応された事例は、今まで1件も見たことがなかった

からです。

　

もちろんこういったリスクも含めて「投資」はすべては自己責任です。

しかし、不動産業界ワードとして「利回り保証」「買取保証」という言葉が強すぎるので、
中には他社経由で購入された方が「騙された！」と弊社にご相談いただいたお客様もいらっしゃったのも事実なんですね。

　

「マレーシアは経済発展も著しいし、海外ならこんなおいしい話あるのかも？」
と期待したい気持ちはわかりますが、おいしい話は全体の本当にごくわずかです。

（だからこそ、弊社でもマレーシア不動産の中が何百~何千件物件がある中、最大10数件程度の物件しか紹介していないのですが…）

　

仮にあっても権力者やVIP顧客だけで話が回るか、もしくは仕掛けている側の詐欺の可能性ですので

「自分にそんなうまい話がくるわけがない」

という慎重なスタンスで投資判断をされると良いでしょう。

　

　

「日本人は投資リテラシーが低い」と狙われやすい

特に日本人は経済発展しており平均所得が高い国である一方、
国全体で見ても投資に積極的ではないため「投資リテラシーが低い国民が多い」と考えられています。

つまり、仕掛ける側からしたら格好の餌食なのです。

　

日本でも「利回り5%以上は詐欺を疑った方がいい」という話をよく聞くと思いますが、
ぜひ同じように慎重に考えていただくのがベターというのが弊社の見解です。

　

もちろん「利回り保証」「買取保証」は未来の利益に対するお約束なので、
誰も知りえない未来に対して弊社が「利回り保証・物件が詐欺である・詐欺でない」と断言するつもりは一切ありませんのでご了承ください。

　

以上を踏まえて、下記では過去の「利回り保証」「買取保証」の事例をご紹介します。

　　

「利回り保証」「買取保証」はほとんど最後まで遂行されない

最近カンボジア・ベトナム・タイなどの不動産投資広告で

• 10年間、利回り9%保証
• 15年後にデベロッパー（＝開発会社）が購入時価格で買取保証

と謳っているプレビルド物件を見かけます。

　

しかし、弊社が長年見てきた経験から言うと、
事前に決められた期間「利回り保証」が完遂されることはほぼありません。

過去の事例では、利回り保証が完遂された物件は10件に1件もない程度です。

　

「買取保証」物件については、2014年からこの業界に携わってきましたが、
1度も事例を見たことがありません。

　

つまり、途中で何かしらの理由を持って
「利回り保証」「買取保証」が遂行されなくなります。

（例えばですが、デベロッパーが倒産してしまえば「利回り」はもちろん購入した物件価格も戻ってきません）

　

「じゃあ、保証ってなんなの？」って気持ちだと思いますが、よーく契約書を見てみると「何かしらのケースが生じた場合は利回り保証を一方的に解除できる文面」が必ず書いてあるはずです。

　

そもそもデベロッパー（＝開発会社）の倒産や物件開発が止まってしまえば、
購入価格すべてが取り戻せないわけですから、購入者からしたら「利回り保証」「買取保証」を諦めるしかないのです。

　

不動産開発もビジネスですから、購入者側に「利回り保証」「買取保証」の恩恵が大きければ大きいほど、不利益を被っている側もいるということを認識しておきましょう。

　

「ビジネスで100%儲かるものが存在しない」ように、
すべての物件が利回り保証を100%完遂することは難しいと考えた方がいいでしょう。

　

「利回り保証」は詐欺なのか？

「じゃあ、利回り保証がついている物件は100%詐欺なのか？」
と言われれば、実はそんなことはありません。

　

実際に利回り保証を完遂した物件は少なからず（10件中1件もない程度）存在します。

途中まで利回り保証がされていた物件自体はもっと多く存在します。

　

もしどうしても「利回り保証物件」でマレーシア不動産投資を始めたいという場合は、
「過去同じ開発会社で利回り保証を完遂した実績があるか」を不動産エージェントに聞いてみるといいでしょう。

　

もちろん弊社にご相談いただければ、今現在売りに出している「利回り保証」「買取保証」物件について、弊社の（あくまで）見解をお話しさせていただきますので、下記よりご相談ください。

　

弊社では、基本的には「利回り保証」「買取オプション」がある物件を紹介していませんが、ごく稀に過去実績がある有名デベロッパーの新規開発プロジェクトがある場合がございます。

過去実績があるデベロッパー（＝開発会社）のプレビルド物件など、一定条件をクリアした物件のみご紹介できる場合がございますので、興味がある方はご連絡ください。

　

　

【重要】ローンが通らない物件＝銀行が信用していない物件

あなたは

• 「海外不動産はローンを組めない」
• 「現金一括でないと購入できない」

と思っていませんか？

　

そのように間違った情報を伝えている方もいますが、
実際には「外国人（＝日本人）であってもマレーシアの銀行でローンは組む」ことは可能です。

　

実際、弊社のお客様の中には、銀行ローンでマレーシア不動産物件を購入された方は多くいますし、つい先日もマレーシアの銀行（RHB銀行）で50%融資・35年ローンで購入された日本人のお客様の実績もございます。

　

じゃあ、なぜ一部の不動産業者は「キャッシュでないとダメ」と伝えるかというと、
理由は「扱っている不動産物件に対して銀行ローンが降りないから」です。

　

つまり、外国人だからローンが降りないなど法的な問題ではなく、
その不動産業者が取り扱っている物件に対して「銀行からローンNG」が出ているケースもあるということです。

（年収や勤続年数もよく属性がいいのにローンが降りないケースは、このケースが多いです）

　

銀行からローンが通らない物件の特徴3選

銀行からローンNG出る物件の傾向としては

• 条件良すぎる「利回り保証」
• 「買取保証」がある
• ポンジスキームによるプレビルド物件詐欺

のケースがあります。

　

銀行側のことを考えてみてください。

銀行は本来ローンを組んでもらい金利で儲けたいわけですから、
回収できる可能性が高いと判断する物件であればローンを組むことは可能です。　

　

しかし、銀行側からしたら「利回り保証」「買取保証」によって不利益を被るのはデベロッパー（＝開発会社）であることは理解しており、これらが原因でデベロッパー（＝開発会社）が万が一倒産してしまったら、物件購入者からローン返済してもらえない可能性が出てくるのです。

　

「利回り保証」「買取保証」が遂行されなかっただけならまだ良い方で、
ポンジスキームによるプレビルド物件詐欺であれば事態は悲惨です。

　

【全解説】ポンジスキームによる不動産投資詐欺の流れ

では、具体的にどのように不動産投資における
ポンジスキームが成り立っているかをご紹介します。

※カンボジア、ベトナム、タイなどでも同様のポンジスキーム詐欺によるプレビルド物件は販売されている可能性がありますので十分ご注意ください

不動産投資におけるポンジスキームの手順は以下の通りです。

1. 弁護士などをタッグを組み、最終的にデベロッパー（＝開発会社）に責任がいかないように売買契約書を作成
2. 都市エリア開発と称して大々的に開発プロジェクトのプロモーション開始（首相や各国VIPなども呼んでパーティを開催し、信頼性があるプロジェクトに見せます）
3. 魅力的な利回り保証、元本保証を謳って物件購入してもらいお金を集めます（支払いは現金のみでローンはNGとしているデベロッパーもいます）
4. 集めたお金の中から利回りを支払うことで「実際に利回りが支払われている」という口コミを広げてもらい、さらに多くの方に物件を買ってもらいます
   （購入者からの口コミで紹介で購入されている物件は要注意。優良物件は宣伝なんてしなくても売れます）
5. では、実際にプロジェクトの建築はどうなっているのかというと、開発は一向に進まずにどんどん完成予定年が遅れていきます（この間に物件をたくさん購入してもらい、その集めたお金の中から利回り保証を支払います）
6. 開発会社が集めたお金をどんどん別会社へお金を移動させます
7. 時期が来たら「開発プロジェクトが続けられなくなった」としてプロジェクトは頓挫し、物件購入費用は全額返ってこないまま「利回り保証」は終了します。
8. 当然プロジェクトがなくなってしまえば「買取保証」もなくなります。
9. 結局儲かるのは、プロジェクト期間中にお金を洗浄しながら集めた会社だけということになります

これがポンジスキーム投資詐欺の最悪の流れです。

　

ポンジスキームは有罪追求が非常に難しいため、
こうなってしまえば泣き寝入りするしかありません。

　

もちろんすべてのプロジェクトが上記の通りになるわけではなく、上記のように開発プロジェクトすべてが頓挫してしまうこともあれば、「利回り保証」「買取保証」はなくなったけど幸い物件は完成したけどというケースもあります。

経験上では9.5割以上の物件は完成までするが「利回り保証」「買取保証」はなくなるケースです。

つまり、デベロッパー自体が倒産してしまうケースはかなり稀なので、その点は比較的安心（？）の要素にはなるかもしれません。

　

「利回り保証」「買取保証」がない物件となれば、そのエリアの空室リスクはもちろん、
購入物件エリアが将来的に経済発展が見込まれて値上がりしそうなのかも改めて考え直さないといけません。

　

クアラルンプールであれば、日系不動産業者も多いので、値下がりしてもなんとか売却までいけるかもしれませんが、クアラルンプール以外のエリアの場合、日系不動産業者もいないことも多いので、さらに売却手続きが困難になる可能性もあります。

　

なぜこれほど「利回り保証」「買取保証」物件が多いのか？

では、なぜ銀行がローンNGしている条件の物件が、
これほどまで多く販売されているのか？

それは、開発会社から不動産業者に支払われる報酬が
通常よりもかなり高く設定されているからです。

つまり、不動産業者が儲かるから売っているのです。

　

もちろん弊社を含めて、どの不動産業者も「このプロジェクトが詐欺なのかどうか」未来のことに確信を持つことはできませんので、単純に「儲かるから売る」というスタンスで売られてしまうのだと思います。

　

ただ、シンプルに考えていただければ分かるのですが、
不動産業者に報酬を高く支払うということは、その分そのエリアに対して購入物件価格を高く設定されており高値掴みされているのです。

もしくはプロジェクト自体が不動産投資詐欺で、不動産業者に多めに報酬を支払っても開発元が儲かるように計算されているかどちらかです。

　

弊社では「怪しい物件」は紹介しません

実際、弊社にも「報酬高く設定するので売ってください」と開発会社から話がよく来ます。

私が「日本人のお客様を専門に抱えているから」というのも大きな理由の1つでしょう。

しかし、私の信念として

• 条件が良すぎる物件（利回り保証、買取保証など）
• そもそもエリアに対してsqft単価が高すぎる物件
• その他、お客さんが損する可能性が高いと判断した物件

は、たとえ高報酬の条件をいただいてもすべてお断りしています。

　

マレーシア出身で30年以上もマレーシアに住み、8年以上マレーシア不動産業界にいる私が、
「これならお客さんに自信を持って紹介できる判断した物件のみ」をご紹介させていただきます。

　

そもそも優良物件は大々的な宣伝なしでも売れますし、数自体も少ないので、
結果的に弊社からご提案できるのは多くても常時10件程度ですが、紹介された物件に関して、安心してお話を聞いていただければと思います。

　

弊社で厳選した物件（時期によって変わります）にご興味がある方は、
ぜひ下記よりお気軽にお問い合わせください。

　

　　

【まとめ】おいしい話は誰にでも落ちていない

いかがでしたでしょうか？　

今回は業界の裏話やリスク面が多かったので、
マレーシア不動産投資に億劫になってしまった方もいるかもしれませんね。

　

ただし、マレーシアは英語、中国語が準公用語ですので、
世界中の投資家が情報を得られやすい投資対象国としては好条件な国です。

　

そのため、日本人だけでなく世界中の人がマレーシア不動産投資の情報を得られるのですが、
世界中で誰でも手に入る不動産物件が「果たして投資優良物件なのか？」は疑った方がいいでしょう。

　　

その一方で、やはり世界中から投資対象国として選ばれるのは、
マレーシアにその投資ポテンシャルがあるからこそでしょう。

　

実際ここ10年で1.5倍~2倍物件価格が値上がりして、
多くのキャピタルゲインを得た投資家も多く存在します。

　

マレーシア不動産業界を熟知した信頼できる不動産業者のもと、
優良物件を購入することができれば、将来的にマレーシア不動産投資で成功する確率は断然高くなります。

　

これを読んでいるあなたには、
正しい知識を持ってマレーシア不動産投資を始めていただきたいと思っています。