みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

以下、本日の動画です。

本日の動画

【マレーシア不動産投資保存版】内装あり・なし物件どちらを買うべきか？｜マレーシア不動産投資の窓口

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**(00:00) ここでお知らせです。マレーシア不動産窓口の公式LINEでは、いろんなマレーシア不動産についての有益な情報を発信しております。無料相談も受け付けておりますので、興味ある方は概要欄のリンクからLINE登録をお願いいたします。

皆さん、こんにちは。アカバジナです。今回はマレーシア不動産投資をする方が失敗せずに安定した賃貸収入を得られるために、どのレベルまで内装すべきなのかについて、マレーシア出身の私がマレーシア人の価値観を踏まえながら説明したいと思います。

**(01:08) まずはですね、マレーシアで不動産投資する場合は、物件を買う時に内装の面で見ると3パターンあります。

1つ目は家具付きで購入する場合ですね。 2つ目は家具なしですが、家具付きのオプションがついているという売り方です。 3つ目は家具なしです。

この3パターンがあるんですね。そもそも賃貸活動する場合は、借主側がどの条件を好まれるかというと、これは完全にその物件のエリアとか条件とか特徴に寄ってきます。

例えばですね、郊外のエリア、もうローカルの人がメインで住んでいるエリアとかですと、家具なしが好まれます。これは高層住宅に限らず、テラスハウスとかバンガローとか郊外であれば、ローカルの人がたくさん住んでいらっしゃるので、物件を借りる場合も、すごい長期的に借りることになるので、自分の家具や家電を買った方が、オーナーさんに請求されることもなく、気を使わずに自由に自分のものを使えるっていうのがあのポイントとなります。

郊外とかのローカル向けの物件とかになると、家具なしのリクエストが多いんですね。

**(02:13) でそれと反対に、駐在員の方とか外国の方が集まるエリア、例えばKL中心だとツインタワーエリアとかパビリオン、ブキビンタンのエリアとか、モントキアラとかバンサーとか、外国の方に有名なエリアとかだと、もうほとんどの場合家具付きをリクエストしてきます。半年で1年ずつ更新っていう形で借りていくので、やっぱり自分の家具とか全部揃えるのが大変なので、家具付きをリクエストします。駐在員が集まっているエリアとかだと、まあ80%、90%は家具付きをリクエストしてきますね。

それがあって賃貸募集している部屋とかも家具付きが多いんですね。

**(03:20) マレーシア不動産購入する場合、3パターンあると説明しましたが、まず1つ目は家具付きで開発会社が売った場合ですね。この場合は建物一棟全ての部屋が同じ内装になります。間取りによって置いてあるもの変わったりするかもしれないんですけど、基本的にデザインとか雰囲気とかは全部一緒ですね。

これはあのプラスポイントとしては、開発会社がまとめて全部同じものにするので、コストを抑えて提供をすることができるんですね。だから大事なのが、家具とか内装込みの物件の金額を見て購入を判断した方がいいですね。

例えばそのパビリオン・スイーツの場合とかは、ホテル作りでもう全部屋ホテルみたいな内装にしてあって、もう絶対家具付きでしか売らないみたいな売り方のパターンだったんですけど、それはそれで家具全部ヨーロッパからとか、あの高級の家具だったので、内装分とかあに豪華なものは安く抑えてあると思います。それが家具付きの物件を買うのメリットですね。

**(04:25) マイナスポイントは何かと言うと、全部屋は同じ内装になるので、賃貸活動をする時に差がつきにくいんですね。決めるポイントとしては借主側からすると階数と向きぐらいですね。あと間取りもちろん。

ここで大事なのが、自分の部屋に何かプラスアルファつけないといけないんですね。この物件に誰をターゲットして貸したいかっていうのが決めていけばいいです。例えば日本人にできれば貸したいっていう場合は、日本人には何が受けやすいかっていうのを考えてプラスアルファ追加すれば決まりやすいんですね。例えば日本人の場合は浄水器をつけたり、ウォシュレットをつけたりすると目立って先に決まるんですね。

 

だから家具付きの物件はプラスもあるし、マイナスもあります。

**(05:32) 2つ目は家具なしですが、家具ありのオプションがついている売り方もあります。でここは要確認です。なぜかと言うと、全建物でまとめて全部内装するんじゃなくて、オプションを取る人にだけ内装する流れになるんですね。でこの場合はオプションの追加の金額と何がついてくるかを細かく確認する必要があります。妥当な値段かどうかを確認する必要があるんですね。

こういうようなオプションの売り方の場合は、他の業者を使うより高めになる傾向があります。開発会社も外の内装業者と組んで提供することになるか、自分のその子会社の内装会社とかで提案するかどっちかになると思うんですけど、どっちみち少し高くなる傾向があります。だから大事なのが、他のローカルの内装業者とも比較して判断した方がいいんですね。

もしオプションがあるなら、外のそのローカルの業者を依頼した方がいいですね。理由は自分で内装業者手配した方が、柔軟にリクエストに答えてくれるんですね。

**(06:36) オプションの場合はある程度決まっている場合が多いんです。AプランかBプランかCプラン、いくらいくらいくらみたいな感じで提案されると思いますので、限られている場合が多いんですね。選択があれば他のローカルの業者に頼んだ方が、コスト抑えるし自分のリクエストに答えてくれるとかっていうのがあるんですね。

家具なしの物件はプラスポイントとしては、どういう借主のパターンターゲットするかを考えて内装決めていけるのが1番のメリットですよね。だからコストも自分でコントロールできるっていうのと、どう差別化するかも自分でコントロールできるのと、その付加価値として何を追加するかもあの自分自分で色々柔軟にできるので。

2つ目のオプションがある場合は、ほとんどの場合取らない方がいいっていうのと、プランとかパッケージで入っているものと自分で手配する場合のコストの面で言うとですね、多分2〜3割コストを抑えられると思います。

ローカルの業者頼んだ方が1番おすすめですね。

**(07:41) ローカルの他の内装業者でやりますって決めた場合、大事なポイントは何かと、どこまで内装するか、何がポイントで内装を決めていくかというと、まず大事なのがもちろんコストを抑えることですね。でこれはコストを抑えたらやっぱり利回りも高くなるし。

2つ目は受けやすいバランスのある内装が大事です。失敗例で言うとですね、投資用で物件を買って賃貸で回すために内装を依頼しているのに、オーナーさんがテンションが上がっちゃって、あの自分の好みとかこだわりの内装を入れて個性が強すぎて、結局賃貸が決まらないとか転売しにくいとかっていうケースもあります。だから大事なのが、自分の好みとか個性じゃなくて、全体的に受けやすい内装にすることがとても大事です。

差別化することも大事ですけど、かつバランスのある受けやすい内装が1番無難で決まりやすいんですね。

**(08:47) 3つ目は物件の特徴とグレードに合う内装が大事です。これとっても大事です。例えばですね、高級物件なのにコストを抑えるためにIKEAの家具入れちゃうとか、安い家具を入れてしまう場合があるんですね。そもそもリッチな人が借りに来る人がIKEAの家具の部屋借りるかっていうと借りないんですよね。だから決まらないか、明らかに相場より安い家賃で決まっちゃうかどっちかになるので、全然条件が良くないんですよね。ちゃんと物件に合うものを内装入れることがとっても大事ですね。

で4つ目は、そのエリアやターゲットにしている借主の特徴を理解することも大事です。例で言うと、ファミリー向けのモントキアラの物件なのに真っ黒のシックな内装にしちゃったりする場合は、ちょっと個性があって決まりにくいかもしれないんですよね。

**(09:54) で逆にですね、KL中心の周りにオフィスとかたくさんあるエリアの中で、ワンプラス1の部屋、1つはマスターベッドルーム、もう1つは書斎にした方が良かったのに、キッズルームにしたりとか、エリアと特徴に合わない内装も良くないんですね。決まりにくくなります。そういうのも理解した上で、バランスがいい内装を決めていくことがとても大事ですね。

ずっと内装内装って言ってるんですけど、内装と言ってもすっごいがっつり内装すべきかというと、場合によります。高級物件とかだと少しお金かけてやった方がいいかもしれないんですけど、よりシンプルな物件とかだと、壁の色を塗ったりとか塗装したり、あのおしゃれ照明つけて、おしゃれ天井ファンつけて、おしゃれな家具ポンポンって置けば雰囲気が良ければOKな場合もあるので、絶対内装イコールがっつり内装っていうのも限らないんですね。だから加減がとても大事です。

**(11:01) 今まではもう本当いろんな内装も経験してきたので、シンプルな内装から高級物件の豪華な内装まで、物件と物件のターゲットに合わせて内装もたくさんしてきたので、色々アドバイスできると思います。でもし内装を依頼したい場合は、概要欄にLINE登録していただければご案内いたします。色々アドバイスできると思います。ありがとうございます。

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