みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)

以下、本日の動画です。

本日の動画

【完全遠隔投資】日本に住みながらマレーシア不動産を完全自動で運営する方法｜マレーシア不動産投資の窓口

YouTube動画文字起こし

※下記YouTube自動文字起こしは完璧な文章ではないことがありますので予めご了承ください

**(00:00) 一切来なくても購入することができます。細かい作業は本当は投資家は来なくていいですね。見積もることができるので、どんどん利回りが良くなるんです。

ここでお知らせです。マレーシア不動産窓口の公式LINEでは、いろんなマレーシア不動産についての有益な情報を発信しております。無料相談も受け付けておりますので、興味ある方は概要欄のリンクからLINE登録をお願いいたします。

さん：こんにちは。

アカバジナ：今日は視聴者さんから質問が来ているということですが、どういう質問でしょうか。

さん：視聴者さんから来ている質問なんですけれど、今マレーシア不動産に興味があるんですが、日本にお住まいなので遠隔にどうしてもなってしまうと思うんですね。いわゆる完全遠隔で、例えば購入とか賃貸運営とかできるのでしょうかという質問が来ています。

アカバジナ：マレーシアの不動産購入はマレーシアにいなくても購入できます。

もうずっと日本にいながらでも購入できます。どういう流れになるかと言うとですね、最初は通常はまず連絡いただきます。そこで大体例えば「不動産購入に興味があります」とか、軽く連絡いただくことになるんですけど、そこで私は必ず1回目はZoomします。

**(01:05) Zoom面談では画面共有をします。どういう目的で物件を買いたいのかとか、どういう予算で、どういうタイムスパンとか、色々そこでヒアリングしてどういう物件が向いているかというのを一緒に考えて提案します。これが1つ目のステップですね。

これが終わったら、ある程度どういう物件が向いているか明確になったら、具体的に物件と部屋を提案します。提案したら、これは2パターンに別れているんですけど、視察に来たいという方と、バーチャルで案内して欲しいという方もいるので、両方対応可能です。

せっかくならマレーシアに遊びに行きたいという方だったら、遊びに行っていただいてその時に実際に案内するんですけど、忙しくて来ないという方は私がバーチャルで案内します。だから全てリアルタイムでも可能ですし、撮影して一緒に撮影した動画をZoomで見ることも可能です。もうバーチャルでもほぼリアルですよ。だから今までバーチャルで買った方々もたくさんいらっしゃいます。

**(02:09) これが次のステップですね。例えば視察とかバーチャル案内とかも全部終わって、気に入ったとここの物件に進めたいという話になったら申し込みをします。これが物件申込の段階ですね。申し込みしたら、色々物件のどの部屋なのか、どの値段なのか、どういう割引なのか、全部具体的に出て、売買契約書準備に入って、売買契約書のサインに入ります。

売買契約書のサインは、契約書をここから郵送してサインしていただくことになります。例えばローンを組む場合とかは、東京にあるマレーシア大使館でサインしていただくことになるので、その場合はもう全てまずは弁護士から私のところに契約書を送っていただいて、私が全て日本語でマニュアルを準備します。印をつけて「ここサイン」「ここイニシャル」みたいなのを丁寧に準備してからさんに送るんですね。

**(03:13) マレーシアでサインする場合は、「視察からもう1回来ないといけないですか」という話になるんですけど、実はここは例えば視察して「決めました、進めたいです」という場合、同じタイミングでそのままサインすることも可能です。だから2日、1日2日あれば弁護士が契約書準備して、同じ視察タイミングの2日3日とかでそのまま売買契約書をここの弁護士の事務所でサインすることも可能です。

視察で来る場合はそのままサインする場合はマレーシアに来る回数は1回だけ。バーチャル内覧で日本でサインする場合は一切来なくても購入することができます。

今度売買契約書をサインしたら、色々細かい手続きがあるんですけど、例えば修正合意とか、物件によるんですけど工事進捗に合わせて請求が出たり、転売だったらそのまま残金払わないといけなかったりするんですけど、次の段階は物件代金の支払いですね。

**(04:18) 物件代金の支払いも日本から送金する場合は、日本にいながらこっちに送金することになるので、別に日本での作業になります。そこも全て私がサポートします。いつまでの期限でいくらかとかというのは全部丁寧に案内します。

例えば物件代金の支払いが全部終わって物件も完成して鍵引き渡しになるというタイミングになったら、お客さんが来れない場合は私が代理で鍵を取りに行って、そのまま部屋の不具合を確認しに行きます。細かい作業は本当は投資家は来なくていいですね。全て私が報告するだけです。

鍵を取ったら通常その後不具合をチェックして、全て開発会社にプッシュして直してもらってから次の段階になります。なんか長く聞こえるかもしれないんですけど、私はもう10年やってきたので、結構意外とシンプルにスムーズにできます。だからもうずっとZoomのやり取りでも問題ありません。

**(05:21) 今まではたくさんの方々がこのバーチャル内覧で日本サイン、日本から送金で購入することができたので、みんなが思ったより複雑ではないです。複雑になるのがこのやり方を理解していない不動産エージェントとかだったら、ちょっと混乱したりなんかやり方が違ったりとかっていう場合あるんですけど、任せてくれればもうスムーズに日本にいながらでも購入することができます。

はい、こんな感じになります。なんか気になるところとか聞きたいことありますか。

さん：マレーシア不動産、完全に日本にいながら購入はすることできると思うんですけど、不動産購入してそこからが投資としてはスタートじゃないですか。その後も結構長いんで、その賃貸運営を始める時もその後もマレーシアに来なくても大丈夫なんですか。

**(06:27) アカバジナ：そうですね。おっしゃる通り大事なのがここ買った後の運営ですね。これはすごい大事なポイントです。私は絶対購入後の運営も出口までサポートしますので、ここはしっかりやります。

流れ的には通常は例えば鍵を取った後に不具合チェックして直してもらって、その後は例えば完全投資の場合は賃貸に出したいんですよね。まずは私がマーケットを見ます。それでアドバイスします。例えばこのエリアだったら今は家具なしが需要ありますとか、ホットですとか、家具は入れなくていいですよというアドバイスする場合もあるし、このエリアだったら大体これぐらいの家具を入れないといけないというのもあるので、その時のマーケットを読んでアドバイスします。

例えば家具を入れるという流れになったら、予算を一緒に決めて家具を入れて貸しやすい家具にします。どういうマーケットをターゲットにするかによって内装が決まるので、アドバイスして一緒にやります。

**(07:31) もちろん家具はこっちで手配するので、完全賃貸用であればお客さんのこだわりは、年齢は別に自分のこだわりを入れなくてもいいと思いますので、日本にいながらでも大丈夫です。予算内にベストなものをこっちで準備します。

でも、せっかく買ったなら内装は楽しんでやりたいというお客さんもいるんですけど、来たい時は来ていただいても大丈夫です。例えば自分の部屋の内装をちょっと関わりたいという場合は来る方もいます。これはお任せいたします。でも来なくても部屋の内装準備は可能です。

内装とか完成したらテナント募集活動をこっちの方で始めます。私は両方マーケットやっているので、例えば日本人に貸したいという場合は日本人を優先的にテナントさんを探して、こだわりがなければ、それ以外のローカルのエージェントを組んで、それ以外の国籍とか従業員の方を狙ってやることもあります。これもマーケットを見ないといけないので、その時にその都度ご案内します。

**(08:36) 例えば借りる人が決まった場合、この方からデポジットだったり毎月賃料が支払われるんですね。これは2パターンあります。そのままオーナーさんの口座に送金するか、私の会社に賃貸管理会社として送金していただくという2パターンあるんですね。

さっき言った1つ目のパターンですと、やっぱりオーナーさんの口座は現地口座でないといけないので、現地口座開設する必要があります。でもマレーシアでは不動産購入したら不動産購入者は口座開設ができます。だから1回来ていただいて、ベストなのが物件が完成して内装前か内装後に来ていただいて、一緒に部屋を見て口座開設すれば買った物件が見れて楽しいかなと思うんですけど、その時に口座開設をサポートします。

口座ができたら直接がいい場合は直接送金します。でも、ここで面倒なのが、ちょっと維持費用、例えば物件管理とか固定資産税とか払う必要があるんですけど、その場合はオーナーさんの口座に

**(09:41) 送金する場合はオーナーさんが自分で維持費を払わないといけないんですね。もう1パターンは、やることを減らしたい、もう賃貸管理を任せたいという場合は、一旦テナントさんが私の会社に賃料を送金して、私が全て維持費用を払ってから実利回りだけオーナーさんの口座に送金するというパターンが、正直これがよく使われるパターンです。

これですと投資家の手間がだいぶ減ります。実質利回りを待つだけですね。この場合は全て維持費を払って利回りをお客さんの口座に送金したら、そのまま使うかマレーシアの定期金利がいいので、皆さん賃料収入をまた定期設定してまた利回りをもらっているというパターンもあるので、物件が完成した後に1回来ていただきたいです。口座開設をしてマレーシアの魅力でもある高い銀行の金利も楽しんでいただきたいというのがありますね。

だから1回来て口座作ったら、あとは完全に任せて実利回りだけ受け取っていただいて、こっちの口座でという流れになるんですかね。

**(10:45) 例えばその人が退去をして次の人を見つける時も、もう全部あと私の方でやります。だから例えば5年10年の間と同じ人が住むというわけではないので、人が出たり入ったりする場合になるので、全て退去・入居、住んでいる間の賃料回収、全てフルでサポートします。

いいタイミングが出たら「今、売却タイミングですよ」という場合は、またお話しして売る活動を始めるというイメージですかね。

あの、ややこしく感じるかもしれないんですけど、キーワードは完全に任せられるんです。買ってから運営までやることほぼないんですね。

さん：管理という意味でも、テナントさんとか新しく入られた時にオーナー側で何か貸しますよという書類のサインとかあると思うんですけど、そういうのはどうされるんですか。

**(11:52) アカバジナ：そう、今はマレーシアは全て、何て言うんですか、原本じゃなくてもPDFサインでできるので、私がPDFでメールか何かで送って「ここにサインお願いします」ということになります。

最初は契約書、いつも同じテンプレートを使うんですけど、最初だけ一緒に契約書の内容をZoomで説明します。であとは人が出たり入ったりする時は大体同じ契約書を使うので、サインするだけですね。

全部PDFサイン、というかデジタルサインできるので、何か印刷してサインして郵送ということもないです。意外とマレーシアはデジタル化していて便利ですよ。

そこでも契約書は原本です。購入の契約書は、だからそれは郵送します。それ以外は別に原本必要ないですね。

さん：テナントが退去された後の掃除とかというのはどうなんですか。

**(12:56) アカバジナ：もうその場合は、本当は退去した時のクリーニング代って住んだ人の負担なんですよ。デポジットをもらっているんですね。このデポジットは通常はオーナーさんに送金しないです。私の方でホールドして、退去の時に元の状態に戻るようにこのデポジットから引いてやってからテナントさんに返します。

これもオーナーさんに面倒かけることは一切ないですね。報告するぐらい、「こういうことがありました。これを修理します。でもデポジットから引きました」みたいなのになるので、報告受けるだけですね。

今まで私が管理している物件とか投資家は長く付き合っているので、何か私が使う業者とか修理業者とかまあだいぶ安く収まるので、あんまり文句言われることなく、「はい、はい」というのが多くて、そこも購入していただいて一緒にやってみてからわかった、共感できるかと思います。

さん：はい。マレーシア不動産投資のいいところ1つとして、契約期間が1年間じゃないですか。

**(14:03) アカバジナ：そうです。日本とかでも契約期間1年なんですけど、基本途中退去OKなんですよね。

さん：うん。

アカバジナ：マレーシアの不動産って、1年間契約だったら1年間を絶対テナント側が払わないといけないんです。マレーシア不動産の投資家の方でも結構楽、めっちゃ楽しているそうです。

さん：イメージ絶対1年間は入ってくる、契約したなっていう感じだと思うんですけど、ほとんどいわゆるその不動産エージェント、あなたさんとかも、面倒なことがない、そんなにやり取りもないみたいなことをお伺いするんですけど、そこら辺どうなんでしょう。

**(15:09) アカバジナ：そうですね。例えば1年契約の場合は、最初は色々聞かれたり何か対応しないといけなかったりするんですけど、落ち着いたらほとんど静かになるんです。今度10ヶ月目の時に私からフォローアップして「更新しますか、退去しますか」というぐらいで、次のまたたくさんやることがあるのが退去の時ですね。

でも例えばもう1つのやり方は、できるだけ2年契約を狙うとかで、2年契約だったらほぼ2年の中で収入確定なんですよね。これも本当に回収できるんですかというリスクはもちろんあるんですけど、支払わないといけない義務はあるんですけど、ここは賃貸管理の大事さなんですね。

なぜかと言うと、例えば2ヶ月のデポジットがあるじゃないですか。次の賃料を払って払って払って、管理会社だから賃料が支払われない瞬間気づくんですよ。早い段階で「あれ、今月の賃料払ってないですよ」って。だから何か問題ある時に早くカットすることができるというのが、私たちみたいな会社に任せる大きなメリットです。

オーナーさんだったら気づかないかもしれない。気づいたら2ヶ月分賃料入ってないとかだったら、ほぼデポジット2ヶ月分そのまま当てはまるじゃないですか。修理のお金がなくなる。でも私たちみたいな経験がある会社は、ちゃんとどのタイミングで見て、あんまりオーナーさんが損しないように毎月確認してやるんですよね。

**(16:13) いいテナントに当たれば12ヶ月確定、24ヶ月確定というのが1つのマレーシアのメリットです。もう1つのメリットは値上げができるんですよ。

マレーシアは例えば1年契約終わったら更新するたびに値上げすることができるので、どんどん利回りが良くなるんです。オーナーさん次第で調整することができるので、ちょっと日本と違うんですね。

さん：そこは日本、上げにくいって聞きました。

アカバジナ：そういう面ではちょっと柔軟で、マーケットが上がったらそのまま更新したいなら、ちょびっと上げるみたいなのを全然できます。だからそういうのも私たちが代わってオーナーさんに代わってやります。

はい、こんな感じで本当はマレーシアの不動産購入は意外とシンプルですよ。

日本にいながらでも完全に不動産購入することができるし、運営することもできます。ただ、せっかくマレーシアで不動産買っているなら、マレーシアの現地口座も開設していただいて、その魅力である3%から4%の利回りもエンジョイしながらの方がベストだと思いますので、途中で1回来るぐらいがあれば、ベストな流れになるかと思います。

**(17:19) マレーシアに来る時に物件も見れるし、美味しいご飯も案内します。クアラルンプルを案内しますので、1回は来ていただきたいですね。来なくても本当は購入できますというのが1つのマレーシアの不動産の購入の魅力かと思います。気になる方、ちょっと買ってもいいかなという方、連絡いただければ詳しくご案内しますので、ご連絡をお待ちしております。

はい、ここまで動画をご覧いただき誠にありがとうございます。今日の内容良かったと思ったらいいねボタンを押していただけますと嬉しいです。このチャンネルではこれからもいろんな不動産の有益な情報を発信していきたいと思いますので、是非チャンネル登録もお願いいたします。

公式LINEでは有益な情報の発信と無料相談も受け付けておりますので、興味ある方、マレーシア不動産投資を検討されている方、相談したいことがある方は、是非1度LINE登録をしていただいて、そこでご連絡いただければサポートいたします。ご連絡をお待ちしております。では次の動画でお会いしましょう。

ジャンナアリ