マレーシア不動産投資の利回り｜表面・実質の違いと収支計算

Q. マレーシア不動産投資の利回り目安はどれくらいですか？ / Overseas property investment risks：解説・紹介画像 / explainer image

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（元気ですか？）

「三度の飯よりクイズが好き」マレーシア出身、マレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

MYPRO CAPITAL SDN BHD 創業者&CEO（Since 2019）
日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
不動産ライセンス所有: REN33302（政府発行）
[EdgeProp主催] マレーシア全土不動産エージェント約40,000人からElite賞34名の1人に選出 (2025年)
実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。

では、早速今日もマレーシア不動産投資のQ&A行ってみましょう！

Q. マレーシア不動産投資における利回り（目安）はどれくらいですか？

マレーシア不動産投資の利回りは、条件をそろえて比較する

利回りに一律の最低水準はありません。エリア・購入価格・間取り・賃貸条件・空室期間によって変わるため、「何％か」だけでなく、表面利回りなのか、経費を引いた利回りなのかを確認することが大切です。以下は計算方法を説明する仮定例で、現在の家賃相場やMYPROの運用実績を示すものではありません。

表面利回りと、経費を引いた収益率の違い

表面利回り＝満室想定の年間家賃収入÷物件購入価格×100です。物件価格RM1,000,000、月額家賃RM4,000という仮定なら、年間RM48,000÷RM1,000,000で4.8％になります。この数字には購入諸費用、空室、管理・修繕等の経費、税金、借入返済は含まれていません。

経費を引いた収益率＝（年間家賃収入－年間運用経費）÷購入諸費用を含む投資総額×100。上記の例に購入諸費用RM100,000、年間運用経費RM10,000、空室1か月を仮定すると、（RM44,000－RM10,000）÷RM1,100,000で約3.1％です。これは借入返済・所得税を差し引く前の数字であり、税引後の手取り利回りとは異なります。

必要な経費を分けて入力したい方は、マレーシア不動産の利回り・収支計算ツールをご利用ください。費用の項目は購入時の諸費用と管理費・修繕積立金の解説でも確認できます。

家賃・空室・修繕費を変えて、収支の余裕を確認する

満室・想定家賃どおりの計算に加え、家賃が10％下がる場合、空室が2か月続く場合、設備修繕が発生する場合なども計算しておきましょう。これらは予測ではなく、資金にどれくらい余裕があるかを確認するための条件設定です。融資を使う場合は、借入金利・返済額を別に反映して年間の現金収支を確かめます。

クアラルンプール中心部でも、値下がりや空室のリスクはある

マレーシア不動産の価格や家賃は上がることも下がることもあります。都心・駅近・有名ブランドという理由だけで、安定収入や値上がりが保証されるわけではありません。周辺供給、建物管理、実際の成約価格・家賃、売りに出ている住戸数などを確認し、個別の住戸で判断します。市場の把握には、NAPICの公式不動産市場レポートなども参考になります。地域全体の指標と、個別物件の運用結果は分けて考えましょう。

売却後の手取りと為替まで含めて判断する

保有中の家賃収入に加えて、売却代金から残債・仲介費用・弁護士費用・売却益に対する税金などを引いた手取りを確認します。リンギット建てで収益が出ても、円に換える際の為替や送金費用で円建ての結果は変わります。将来の値上がりだけで低い賃貸収支を補えると決めつけず、投資リスクの解説もあわせて確認してください。

候補物件を比較する際は、MYPROのマレーシア不動産投資・物件情報から条件を確認し、想定家賃の根拠と費用明細をそろえて比較しましょう。

もしあなたがマレーシア不動産投資に興味があり「気になる物件の収支シミュレーションをしたい」などあれば、お気軽にLINEでご相談ください！

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