みなさん、こんにちは、アパカバ〜（元気ですか？）

先日「マレーシア生活でジャンナがいるのといないのでは天と地の差がある」言われて嬉しくなったマレーシア出身、マレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

では、早速今日もマレーシア不動産投資のQ&A行ってみましょう！

 

　Q. マレーシア不動産投資に興味があるのですが、資金面のリスクについて教えてください。
日本のマイホーム購入時でもいまだに「不動産業者や建設会社がお金を持って飛んでしまって、借金を背負ってしまった」という話を聞くのですが、マレーシア不動産投資においてこういった資金面のリスクはあるのでしょうか？

ご質問ありがとうございます！

確かにマレーシア不動産投資で成功する・しない以前の問題として、マレーシア物件購入時に「資金面や手続き面で、問題なく物件取得までできるのか？」というのは気になるところですよね。

 

安心してください！

これに関する解答は「不動産業者が飛んでしまうリスクは限りなく0に近く、かつ仮に不動産業者が飛んでしまったとしても物件取得費用の3%までのリスクしかない」です！

具体的に解説していきましょう。

 

マレーシア不動産購入時の支払いの流れは3ステップ

まず、マレーシア不動産を購入する際の基本的な支払い3ステップを見ていきましょう。（今回は中古物件の場合の支払いフローを見ていきます）

タイミング	支払い金額
①手付金	物件取得費の3%
②売買契約書サイン時（①から1ヶ月以内）	物件取得費の7%
③州政府合意が降りた時（②から約3ヶ月後）	物件取得費の90%

 

STEP.1 手付金（Booking Fee）3% → 不動産会社へ支払い

まず購入希望物件が見つかった場合、他者に物件が取られないために「手付金＝3%」を不動産会社へ支払います。

 

STEP.2 売買契約書サイン時 7% → 弁護士へ支払い

次に、弁護士に売買契約書の作成や印紙代の支払いなどしてもらうために、売買契約書サインをする際に弁護士に7%を支払います。

 

STEP.3 州政府合意が降りた後90% → 弁護士へ支払い

政府による州政府合意（購入しても良いよという合意）が降りたら、最終的に残りの90%を弁護士に支払います。

 

不動産業者には3%しか資金が振り込まれない

つまり、マレーシア不動産を購入する際には物件購入資金を不動産業者に支払うのは最初の3%だけということになります。（※ 3000万円の物件の場合「90万円」）

※ ちなみに、弊社でマレーシア不動産を購入していただいた方であっても、この3%は直接弊社ではなく、私ジャンナが所属するもう1つ大きな不動産業者団体のようなところへ１度支払われて安全にホールドされるため、マレーシア不動産購入において私がお客様から直接資金を受け取ることは一切ありません！

弊社が売り手（＝不動産オーナー）から報酬を受け取るのは、物件譲渡がすべて完了した後（キャッシュフローは厳しいです！泣）ですので、弊社の立場としては「お客様を騙すメリットがなく」「詐欺ができる立場にすらいない」（笑）というのが正直なところです！

この立場を理解していないと「ジャンナが詐欺する不動産業者か否か」という点において悩みの種になってしまうと思いますので、念の為お伝えしておきます！

 

仮に飛んでしまうような不動産業者に当たったとしても、この3%という支払いは売主から最終的に支払われる売買手数料に充当されるため、不動産業者としては「飛んでも、飛ばなくても最終的に報酬」になります。

このことを考えてみると、マレーシアの不動産業者にとっては飛んでしまって悪評だけが広がる方が正直リスクが高いです。笑

つまり、飛んでしまうリスクはほぼ０と考えてもらって問題ないでしょう。
（私は2014年からマレーシア不動産業界に携わってきていますが、今まで仲介する不動産業者が飛んでしまったという話は聞いたことがありません。←業界が狭いのでそんな事件があればすぐに噂が広がるはずです）

 

また、マレーシア不動産業者は上記記事にある「RENライセンス所有」を含めて、マレーシア政府が買い手を守るために規制を含めて厳しく管理・コントロールされています。

なので「担当者レベルでRENライセンスを所有している不動産業者」であれば、どの不動産業者を選んでも基本的には「取引自体」は最後まで手続きできる可能性が高いので、信頼できる不動産業者を選んでいただければ良いでしょう。

※ なお、よほど人件費やオフィス費用など固定費がかかっている大きな不動産業者は除き、不動産ビジネスは固定費がほとんどかからないので倒産してしまうリスクはかなり低いですが、仮に倒産してしまった場合はこの支払った3%は返ってこない可能性があります。

 

もちろん弊社ではマレーシア不動産購入〜賃貸〜売却（EXIT）までトータルサポートしていますので、「いま何か良い物件ありますか？」みたいなざっくりした質問でも、ぜひお気軽にご相談ください！

 

7%を弁護士へ支払った時のリスクは？

では、私たちのような不動産業者ではなく、実質マレーシア物件購入費用の7%を支払った時の「弁護士が飛んでしまうリスク」を考えてみましょう。

 

まず弁護士は受け取った7%の中から

• 売買契約書の作成（リーガルチェック）
• 印紙税の支払い
• 州政府合意など申請

を行います。

 

本来は、最終的に売り手に支払われる7%なのですが、事前に弁護士が資金を受け取り、そこから弁護士報酬に充当される仕組みになっています。

中立の立場にいる弁護士が物件譲渡完了（＝鍵引き渡し）まで資金を安全にホールドする役割もあって、資金が直接売り手（＝現不動産オーナー）に行かないので、売り手に飛ばれるリスクもなくなっているわけですね。

マレーシア不動産売買においては、ある種この弁護士という立場がエスクロー取引（売買に際し、信頼の置ける「中立的な第三者」が契約当事者の間に入り、代金決済等取引の安全性を確保する）の役割を果たしているわけです。

 

90%を弁護士へ支払った時のリスクは？

では、売買契約書を終えて、最終的に政府からの承認「州政府合意が降りたタイミング」で90%を弁護士に支払った時のリスクはあるのでしょうか？

結論からいうと、ありません。

 

この90%を支払うタイミングでは、すでに売り手は弁護士に鍵を引き渡してもらっています。

つまり、弁護士が90%を受け取れば、あなたは晴れて弁護士から購入したマレーシア物件の鍵を受け取れるわけです。

仮に90%の資金を受け取った後に鍵を持ったまま弁護士が飛んでしまったとしても、売買契約書はサインしてありますし、州政府合意が降りて、支払い記録も残っているので、購入した物件はあなたのものという証明が登録されています。（もちろん売り手は資金をすぐに受け取れずに困りますが。。。）

なので、手続きが必要にはなりますが、資金も消えて、物件も取得できずのような状況は生まれません。

 

弁護士が飛んでも保険でカバーされる

なお、今まで「弁護士が飛んでしまった」という話を1度も聞いたことがありませんが、仮に飛んでしまったとしても、物件購入資金は「弁護士保険」によってカバーされます。

というのも、マレーシアの弁護士は毎年弁護士ライセンスの更新に弁護士保険の支払いをしているのです。

 

仮に弁護士が資金を持って飛んでしまっても、ライセンス更新のために支払われた弁護士保険から物件購入資金がカバーされるため、マレーシア不動産売買において買い手・売り手が「資金だけ無くなって、物件取得ができない」というあり得ません。

↑マレーシア不動産取引が安全に行われる仕組みをマレーシア政府が保全していないと、当然マレーシア不動産全体の物件価値が上がりませんからね！（マレーシア不動産売買の仕組みって実はかなりしっかりしているんです！）

 

日本人にとっては「マレーシア不動産投資は海外だしなんだか怖い」というイメージをお持ちの方も多いかと思いますが、そのために日本語をネイティブレベルで話せるマレーシア人ジャンナがいます！

本サイトでもなるべく不安を払拭するためにあらゆる側面からマレーシア不動産投資に関する知識を発信していますが、もし他にも質問や悩みなどございましたら、LINEでお気軽にご相談ください！