みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

以下、本日の動画です。

本日の動画

【警告】マレーシア不動産エージェントの言うことを絶対に信じるな｜マレーシア不動産投資の窓口

 

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皆さん、こんにちは。アルジャナリです。今日は「不動産業者が言ってること信じるな」という内容についてお話ししたいと思います。

実は、私はセカンドオピニオンでお声をいただくこともあります。お客さんがすでに物件を検討している段階で、私の意見を求めるお問い合わせですね。通常、私が聞くのは買う目的ですね。何のために買うのかというのはまず聞きます。

**(01:05) 今回のお客さんは自分で住む用で、将来でも来る時期までは貸したいとのことでした。詳細を見て、少し郊外にあるところに検討している物件なんですけど、どうでしたかと聞かれました。見に行って、「あ、これもあれもいいですね」という話はあって、「気に入ってるならいい買い物になると思います」みたいな感じですね。

話を聞いていくと、不動産会社が言っているのが「もうほぼ完売で、残りは数件」みたいな感じで言われて、「それなら早く買った方がいいですね」という話になるんです。その時はもうすでに完成している物件でした。

私は相場はどうですかと聞かれたので、相場を調べたんですね。相場は完成した物件なら転売の相場で確認するんですよ。転売で確認したら、あまり出ていないんですね。ということは、完成しているのに転売の案件がその物件では出ていないのはまず1つ気になりました。

完成していて、利回りが9%と言われているんですよ。お客さんが開発会社に言われたそうです。マレーシアで本当は9%まではないから、それはお客さんに伝えたんですけど、良くても5-6%で、9%というのがもう本当に民泊を自分で運営する場合のみ9%得られるんですよ、みたいな話をしました。

**(02:10) 「いやいや、開発会社が9%と言ってますから」と言われたので、「実際の長期賃貸の相場はいくらか見てみましょう」と言って、また調べたらあまり出ていないんですよ。賃貸も出ていないというのがまず引っかかったんですよ。2-3年前に完成していたのに、転売も出ていなくて賃貸も出ていない。そこが不思議です。

でも「ほぼ完売」と言われて、通常はその物件の回転率を確認する要素がたくさんあるんですね。でもそれを潰していっている感じなんです。そこは怪しかったのと、その物件は民泊OKなので、たまたまそのお客さんが1泊停まってみたいという話になったんです。

行ったら、まず一緒に見に行ったのが駐車場です。見に行ったら車がなかったです。内覧される時もあまり人と会わなかったんですね。エレベーターとか共用施設とかも人がいなくて、駐車場を見に行きましょうという話になって駐車場を見に行ったら、あるんですけど、その時は午後

**(03:14) だったんですよね。そこまでじゃないってなって、私がお客さんに「1泊するなら夜見た方がいいかもしれないですね」と言って、連絡が来て「車、昼間より少なかったです」というのがあって、「そうですか」ってなりました。

一緒に見ていて、何を確認しに行ったかというと、メールボックスを見に行ったんです。全メールボックスに、多分数ヶ月分の光熱費の請求書がパンパン入っていてですね、全部開発会社の名前の光熱費の請求書がパンパン入っていて。これが全部売れているなら名義変更されているはずだし、オーナーさんとか賃貸とか民泊でも運営されているなら回収されているはずなんです。メールボックスの中身は明らかに誰も触っていないメールボックスたちが並んでいて、ショックを受けたんですね。私もお客さんも。

だから、そういうところは一切自分で行って確認しないと見えない部分があるんですよ。

例えば、物件を見に行く時にも、もちろん開発会社から話も聞いて、そのまま開発会社が言っていることならもちろんいいことしか言わないんですよね。開発会社は売りたいわけなので。

**(04:19) 本来は私たち間に入るエージェントさんは、お客さんからニーズを伺って、合うものを提供する役割なので、本当はある物件を提案したら、その物件のメリットとデメリット両方をお伝えしないといけないんです。でもデメリットはどうやって分かるかというと、お客さん自身では調べるのも難しいと思いますので、本当はこの業者の側の方が、マレーシアにいる方であれば調べるべきですね。物件の状況を見てとか、実際の情報はどうなのかとか、人がいるかどうかとか。

別の物件の例で言いますと、開発会社は「これ数部屋しかないんです」と言っているのが、実際お客さんが情報を出してみたら、私が見たら「え、こっち側の部屋を検討したんですか？こっち側の部屋はめちゃくちゃ隣の建物から丸見えですよ」とか。でも夜に光が入ってくるかどうかとか、なんか大きな派手な広告があるかとかは、もちろん開発会社は教えてくれないし、昼間の内覧だったら見えないし。

私の場合は絶対自分の足で歩いて、実際夜も昼間も回って、デメリットはどこにあるかというのは絶対見ます。お客さんに素直に伝えています。「この部屋はこれがいいんですけど、これがダメです。この物件だったらこれがいいんですけど、これがダメだと思います」と両方伝えてから見えてくるものだと信じますので。

**(05:23) 100%信じるなっていうのはそういう意味ですね。開発会社が言っていることをエージェントがそのまま伝えて、「もうこの物件は悪いところないですよ」という話だったら信じるなっていうことですね。

フルに調べて悪いところも見つけて、それが受け入れられるかどうかっていうのを見てから全体的な判断をしないといけないんです。出てこない情報もあるっていうことで。

物件はもし完成したら見に行くのと、建築現場だったら周りを回るのと。私、今までの投資家の方々は皆さんほとんど来ていないんですけど、もう信頼関係ができているので、「もう私経由で物件買うなら、ジャナリは絶対全て調べ済み」って、あの信頼関係ってできているので。そう意味では私はもう実際自分の足で見て、自分が買ってもいいと思う物件しか売らないっていうのが、みんなはもうご存知なので、もう完全任せなんですけど。

皆さんはもし他

**(06:27) の業者とかで物件購入される場合は、そういうところもメリットもデメリットも見るべきです。でそれで判断していい物件投資を進めてください。

セカンドオピニオンとか気になる物件とか、私経由で物件紹介して欲しいっていうのがあれば気軽に連絡ください。ニーズをお聞きしてご案内します。アドバイスもできると思います。ということで今日の内容でした。はい、ありがとうございます。

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**(07:32) をお待ちしております。では次の動画でお会いしましょう。