【徹底解説】「利回り保証」「買取保証」物件は高確率で失敗します

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)

以下、本日の動画です。

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【徹底解説】「利回り保証」「買取保証」物件は高確率で失敗します｜マレーシア不動産投資の窓口

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**(00:00) この計算で判断すべきではないという売り方です。これが危険です。その運営の期間も全部保証されています。

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ジンダさん、いきなりなんですけど、マレーシア不動産投資に限らず東南アジア不動産投資でよく聞く「10年間利回り9-9.5%保証」や「10年後に購入金額と同じ価格または120%、150%で買い取ります」という買取りオプションについて、まずは利回り保証って何ですか？

**(01:08) これは本当に面白いトピックですね。ぜひ皆さんに伝えたいです。まず、利回り保証というのは何か説明すると、例えば物件を買った後に運営するんですよね。テナントをつけたり貸したりすることなんですけど、普通は買って自分で運営する、買ってエージェントが運営するというのがあるんです。

利回り保証というのは、買った時点から運営も開発会社または開発会社の子会社などに任せて、何年間運営してもらうという保証です。だから例えばこの物件を買ったら5年間利回り保証だったら、5年間の収入は確定という意味です

これを英語で言うとGRRと言うんです。GRRはGuaranteed Rental Returnの略で、保証賃貸利回りという意味です。

**(02:17)このパッケージとして売ることが利回り保証ということです。だから自分で運営することではなくて、買った時点から運営も開発会社かその子会社に任せて、含めて購入しているという意味です。

これが利回り保証です。毎年何パーセントの収入が必ず入りますよ、入ってきますよと約束されるんです。これのパッケージとして最初から買うというのが、利回り保証付き物件というわけです。

では、買い取り保証、またはバイバックオプションは何ですか？

**(03:25 これは、さっきの利回り保証という売り方はもう前からあったんですけど、この買取り保証やバイバックオプションというのが本当に最近出てきた言葉です。出てきたやり方ですね。

これは何かというと、物件を買った後に運営して、ある期間経ったら、例えば10年後、5年後に買い取り保証というのは、その時点である値段で買い取ってくれるという保証がついています。例えば10年後には100%で買い取ってくれます。つまり100%お金が戻ってきます。開発会社が買ってくれるという保証です。

出口が決まっているという売り方です。普段は買って自分で運営して自分で出口を決めて、その時の相場に合わせて売ることになるんですけど、この買取りオプションの売り方は、「10年後は100%戻ってきますよ。損はしませんよ」という売り方です。これが買取りオプション、バイバックオプションです。

**(04:29) 絶対に損はしませんよという保証になるんですね。そう、保証される毎月の収入、かつ買取りオプションもついてという売り方です。すごく魅力的に聞こえますね。

では、物件は買った方がいいんですか？

これが危険です。もうさっきの説明を聞くと、大体皆さん魅力を感じますよね。だって買って、その運営の期間も全部保証されて、8%、9%というすごく高い利回りで約束される。さっき言っていた9-9.5%とか10%とか12%とかもあります。

約束されて、売る時も絶対損しませんよという売り方ですよね。120%戻ってきます、150%戻ってきます、170%戻ってきますとかというのを聞くと、買いますよね。絶対儲けられるから。

**(05:34) 本当はここが気づかないといけないポイントです。リスクがない投資案件ってないので、本当はここは警戒をつけてもっと慎重に見ないといけない案件なんです。魅力的なほど、もう少し深く真剣に調べるべきというのを、逆にそういう考え方を持ってほしいです。

それで、利回り保証は実はどういう仕組みかというと、今までさっき言ったように利回り保証というオファーは長く提供されているんですね。

大事なのが、例えばある利回り保証の案件を検討する時に、約束される利回り保証の分を購入価格から引いてほしいです。これはなぜかというと、本当はこの5年間もらうお金は自分のお金じゃないかというのをまず確認してほしい。もしかしたら高く買って自分に戻っただけという可能性が高いんですね。このやり方はよくあります。

**(06:42) 大事なのが、例えばある物件があって、この物件が一棟丸ごとホテル運営じゃなければ、通常、絶対パッケージが数パターンあります。例えばGRR、利回り保証のことをGRRと言うんですけど、Guaranteed Rental Returnの略です。

それで、例えばGRRのパッケージとGRRではないパッケージを両方見てほしい。どういうギャップがあるかを比較した方がいいです。もしかしたら割引きで調整しているかもしれません。

本当は高く買って戻ってきただけという可能性だから、約束される期間の利回り保証を引いた後の単純な物件金額をまず出して、その相場を見てほしいです。相場と大きく変わるか変わらないかで1つの判断基準になります。

なぜこれが大事かというと、そもそももらえるかは保証と言うんですけど、もらえるかどうかは分からないですよね。これが本当のリスクです。

**(07:51) 皆さんご存知かわからないんですけど、売買契約書と賃貸利回り保証は別契約です。だからこれはもうあくまでも賃貸契約してるので、物件の売買契約書とは違うものなんです。もし途中で支払わなくなったとしても、自分の費用で裁判を起こしてやらないといけないので、そこでみんなよくやられています。

結局5年約束されて2年しか払ってないとか、会社が消えるとか。普通は開発会社は子会社で作っているんです。ここは開発会社で契約して、賃貸契約は子会社で。この子会社はよく消えます。

ここは要注意です。保証というのがどこまでの保証か、いろんなポイントがあるんですけど、その部分を一度省いて、この物件単体として判断した方がいいです。その保証があるならプラスとして見た方がいいです。

**(08:57 だからさっきの利回り保証後の相場を見ることがとても大事です。GRRじゃないパッケージと比較することがとても大事です。この利回り保証がなくなったとしてもできるかどうかというのがとても大事です。

例えば、その建物自体が全部ホテルで全部屋じゃないとしても、引いて周りの相場と比較した方がいいです。もう明らかに変なところで、すごく高い単価で購入となったら、その時点でアウトですよね。

だからもう1つ危険なのが、この利回り保証とか買取り保証というパッケージで売っている物件は、数字を先に出すんですよ。さっき言ったように、もう大きく「10年8%利回り保証」「10年後150%買取り保証」を先に出すのがいつものパターンです。

**(10:00) ここで皆さんは物件選び自体、部屋選び自体、あまり慎重に見なくなるんです。「お金がこれぐらい入れたら年間8%戻ってきて、10年後に150%になるなら、とてもいい案件です」ということで買っちゃうんですよね。

大事なのが、全部無視した後の部屋を見た方がとても大事です。

これ全部話がなくなったら、まだ価値があるのか、いい値段で買っているのか、運営できるのか。

先にそうやって表に出して、結局部屋見たら超小さいホテル部屋とかだと気持ち悪いし、普通の長期賃貸ができない物件とかになると、これがトラップです。もし運営する会社が消えたとしたら、結局自分で運営することが難しい部屋とかだと、そこでいい結果が出せないですよね。

**(11:07) だから全部無視して部屋を見た方がいいです。部屋をちゃんと見ておけば、保証があってもいいと思います。だって保証がなくなってもやっていけるので、その相場が妥当であれば悪くはないです。

でももう1つは、さっき言っていた買取り保証があるじゃないですか。利回り保証のパッケージとして、正直言うと今までの経験では、多分5件に1件か10件に1件ぐらいしかちゃんとやっていないです。あとはもう途中で「会社がやっていきません」「でした」「消えました」とかがほとんどですね。

利回り保証については最近出てきたこの買取り保証がもっと危険です。今まで買取り保証で買ってくれたパターンを1回も見たことがありません

**(12:15) もうそれで買い取ってくれた人はいません。だから本当に10年後に開発会社が買ってくれるかは不明です。私からすると、開発会社が全部完売した後に買い取る必要はないのではないでしょうか。全部儲かったわけだから、そんな150%、170%でまた買い取ってくれるとは思えません、正直に言って。

このコンビネーション、このパッケージでこのプランで魅力を感じるかもしれないんですけど、ベーシックに戻ってほしいです。もう物件は物件で見ないといけないです。ロケーション、サイズ、貸せるかどうか、売れるかどうか、相場で買っていたかどうか、安く買っていたかどうかというのが大事なポイントなので、このファイナンシャルオファーみたいなものは吸収した方がいいです。

**(13:20) 本当にだからその買い取りオプションとか利回り保証というのが本当に要注意です。

別に絶対買わないでくださいという意味じゃなくて、もしその投資家が普通の物件も買ってやって、このパターンの物件も買ってやって、利回り保証も買ってみたいなら、そのリスクは取ってもいいと思います。

広くいろんなパターンの物件を持ちたいならその選択はあると思うし、実績がある会社だったらやってもいいと思います。だからこの計算で判断すべきです。この約束される利回りは妥当かどうか。良すぎても良くないですよ。だって周りの相場が4%、5%なのに急に12%保証されて。本当はそこは気づかないといけないんですけど、もしその場所の相場より少し良くて、まあまあこの理由でこうこうで、このホテルのブランドでこうだったらやってもいいと思います。

**(14:25) だから絶対やらないってわけじゃなくて、慎重にいろいろ調べておかないといけないです。本当にこの利回り保証と買い取りオプションがある物件としては。

そうですね、ありがとうございます。さっきの魅力的って感じるところから急に怖い話になっていますね。数字だけ見てすごいと思っちゃっていましたけど、さっき魅力って感じたっていう時点では物件のこと忘れていましたね。

そうそう、魅力って感じてしまうので、部屋を見てほしいです。部屋はちゃんと運営できる部屋なのか、キッチンがあるかどうかとか、洗濯機があるかどうかで。普通のホテルの部屋だったらそれも全部ないので、結局こうやって8%、12%、150%買い取りオプションで、結局単価、広さで終わったらめちゃくちゃ単価高くなる可能性があるので、そこも見ないといけないんです。

**(15:32) 例えば、そのローカルのマーケットの特徴を理解せずに、紹介する人もマレーシアの物件の特徴が分からないまま紹介して、買う人も数字だけ聞いて盛り上がって購入したら、購入時点ではいいんですけど、売る時が痛いんですね。多分利回り保証が物件代金に乗せてあるなら、もうほぼ100%損で売るしかないんです。

怖いですね。でもちゃんと選べば大丈夫です。そこは避けられます。ちゃんとこう原点に戻って、物件を見ないといけないわけですね。

そうです。どの年もそうかと思います。良すぎるものはなぜ自分に来ているのかというのはまず疑わないといけないですね。うまい話には乗っちゃダメなわけですね。

わかりました。ありがとうございます。その他に物件選びの際に要注意ポイント、避けるべきレッドフラッグありますか？

**(16:38) いくつかありますが、今日の話は利回り保証と買い取りオプションになっているので、そこにこのパターンに注目したいと思います。それ以外のこの利回りと買い取りオプションのレッドフラッグとしては、まずは利回り保証はいつの時点から支払われるかというのが重要です。

普段だと運営なので完成した後に運営されて、そのプロフィットが利回りとして戻ってくるじゃないですか。でも物件がまだ完成していないのに利回り保証が始まっている物件は要注意です。普通に考えるとそのお金はどこからのお金ですか？物件も存在していないんですよ。

**(17:41) だからここは分かる人分かると思うんですけど、レッドフラッグです。

例えば払った後に物件もまだ立っていないのに8%払いますよとか、8-9%払いますよっていうのをもう超嬉しいって。どこのお金でしょう？これは次の人のお金です。

そうですね。だからここが危ないのが、例えば利回り保証約束されて100%払って、物件は存在しないけど100払ったら、もう利回り始まりますよ。利回りをもらった人はみんなに言うんですよね。口コミで「この物件はちゃんともらっていましたよ。8%、4ヶ月に1回もらっていますよ。3ヶ月に1回もらっています」って話が広がると、次盛り上がる人が登場するので、もうそうやって回転されるんです。

**(18:46) 後の人が大変ですよね。だから普通の利回り保証は物件が完成して運営されて、運営された収入を会社が物件管理費、仲介手数料、固定資産税などなど引いた後のネットプロフィットが、開発会社とオーナーさんでシェアとかだったらメイクセンスですよね。これが普通の不動産の運営です。これだったら全然いいと思います。

あとは数字だけです。どうやって本当にホテル運営できるかとか。でも物件も立てないのに払えるのがもうアウトですね。もうなぜその仕組みができるのかまずすっごく疑わないといけないので、そこが1つのレッドフラッグです。

**(19:52) もう1つ挙げるとしたら、現金でしか購入できない物件です。

よく皆さん、例えばその件について「これはもうキャッシュでしか購入できない」っていうのを聞く時に、外国人だからローンで購入できないかと思うかもしれないんですけど、外国人はマレーシアで、マレーシアのローカル銀行でローンを組むことはできます。

できます。外国人がローンNGとかはなく、ちゃんと収入証明とか所得で調べれば、できます。できないっていうのが、銀行自体がこの物件を認めないことです。銀行は自分が信頼しているプロジェクトとか物件にだけ融資をあげるんですよね。

この物件はいい物件ですね、不動産開発会社もしっかりしていて、じゃあ融資しますっていうのが銀行側の性があるんですよね、この物件に対して。だからその物件がローンを組めないですっていう時点で、なぜ銀行が認めないかを見るべきです。

**(20:59) そこはもう1つのレッドフラッグです。物件によってこの対応している銀行が色々変わったりするかもしれないんですけど、1社だけ、1銀行だけしか借りれないとか、もう0銀行、そもそもどの銀行も認めないとかだったら危ないです。

だからここが最近流行っているその利回り保証と買取り保証付きの物件のレッドフラッグです。もうここも見ないといけない。なぜ銀行が認めないのか、なぜ物件が立っていないのに利回りを払えるのかとかを本当に見てほしいです、皆さん。

数字だけで魅力を感じるんじゃなくて、さっき言ったようにもうベーシックに戻って、不動産は物件で見るべきというところですね。

**(22:03) ありがとうございます。最後に、マレーシア不動産投資をしたい人への物件選びアドバイスをお願いします。

そうですね。さっきも色々言ったんですけど、良すぎる物件とか、もう数字だけとか、もう絶対全部保証で何もリスクなしとかは要注意です。全部保証って言ってもなくなることもあるので、物件さえちゃんと選べばルートが変えられるんです。このことになったらこれはこうしましょうとか、もうそのルートを変更する余裕がある場合は柔軟に対応できるじゃないですか。でも買う時にもうこれを信じるしかない、もう売る時は170%で売りますとかだったら失敗する可能性が高いので、マレーシアの物件の特徴を理解した上で購入しないといけないんです。

**(23:10) 例えば、なぜそんな新しい物件はたくさんの人が紹介して、たくさんのエージェントが売っているのかとかってよく聞かれるんですけど、これは調べにくいと思うんですけど、よくこういう物件はローカルの誰も買っていません。ローカル向けには売っていないです。

だからなぜその外国人向けにバーっと売っているかとかも、本当はそうやってエージェントが調べて伝えるべき、その購入者にその事実を。それを見て判断すべきですよね。そんな感じですかね。

そうですね、ありがとうございます。そうから、皆さん、エージェントとかはやっぱりそのオファーされる報酬というかコミッションとかが高ければ、商品というか不動産であっても売るだけっていう人だったら、そういう物件売っちゃうんですよね。売って終わりっていう人は売っちゃうかもしれない。でも長く付き合って出口まで一緒にやりたい人だったら、そういう物件は売らないです。

**(24:15) 私はそういうのは絶対売らないので、例えば自分が買う物件、買う可能性がある物件しか売らないんです。売って終わりはいくらでも売れるんですけど、自分だったらこれ買ってもいいとか、自分だったらこれは絶対買わないとかは同じスタンスでお客さんの立場に立ってやるのが私のやり方です。

もし皆さん買う時も、そういう人に頼ってやった方がいいです。私じゃなくても、その現地のことを理解して、そういうのを考えてくれる人を頼ってやった方がいいですね。あとは自分の調べる範囲を広くすること。知識を持てば騙されないので、そういうのは大事にして進めていけば成功すると思います。