みなさん、こんにちは、アパカバ〜（元気ですか？）
マレーシア出身で、マレー語、英語、日本語ができるマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！
MYPRO CAPITAL SDN BHD 創業者&CEO（Since 2019）
日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
不動産ライセンス所有: REN33302（政府発行）
実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。(現在11年目)
今回はマレーシア不動産投資の出口である「売却時にかかる税金」について解説させていただきます。マレーシア居住、日本居住などでかかってくる税金が異なるので注意しましょう。
マレーシア不動産譲渡益税（RPGT）とは？
マレーシア不動産譲渡益税（RPGT）とは「物件売却時にかかる利益に対する税金」のことを言います。
対象となるのは住宅、商業ビル、更地、農地など、すべての不動産で、マレーシア人だけでなく、外国人も対象になるので覚えておきましょう。
なお、この税金は個人だけでなく、法人、パートナーシップ、団体、信託などが不動産を売却した場合にも課税されます。RPGTは1976年の「不動産譲渡益税法（Real Property Gains Tax Act）」に基づいており、マレーシア内国歳入庁（IRBM）が管轄しています。
なお、購入価格と売却時の価格が一緒であれば、売却で利益が発生していないため不動産譲渡益税（PRGT）はかからないのでご安心ください。
【課税対象】誰が不動産譲渡益税（PRGT）を支払うのか？
マレーシア国民であろうと外国人投資家であろうと、マレーシア不動産を売却して利益が出た場合は不動産譲渡益税（PRGT）を支払う必要があります。
もしあなたが日本在住者の場合は、不動産譲渡益税（PRGT）を支払った後、日本で支払うべき税金からPRGT分が控除された金額を支払います。
1) マレーシア国民および永住権保持者の税率
マレーシア国民または永住権保持者が、不動産取得後5年以内に不動産を売却した場合には、以下のRPGTの対象となります。
| 所有期間 | RPGT税率 |
|---|---|
| 0-3年 | 30% |
| 3-4年 | 20% |
| 4-5年 | 15% |
| 5年以上 | 0% |
2) 外国人（＝日本人の場合）の税率
外国人（＝日本人）の場合は、購入後5年以上経過した不動産を売却する場合には、10％のRPGTが課されます。5年未満の場合は、以下のように割高になります。
| 所有期間 | RPGT税率 |
|---|---|
| 0-5 years | 30% |
| 5年以上 | 10% |
日本の不動産投資においては
- 5年以下の短期譲渡所得で所得税30.63%、住民税9%（合計39.63%）
- 5年を超えるもので長期譲渡所得15.315%、住民税5%（合計20.315%）
なので、マレーシア不動産投資におけるキャピタルゲイン税はマレーシアに軍配が上がります。
ただし、この不動産譲渡益税（PRGT）の低税率メリットを享受できるのはマレーシア居住者のみです。
日本居住の場合は、マレーシアで不動産譲渡益税（PRGT）を支払った後、その払った税金は日本で控除（＝外国税額控除）して、差額を日本で納めることになります。
3) 法人所有の場合の税率
外国人（＝日本人）の場合は、購入後5年以上経過した不動産を売却する場合には、10％のRPGTが課されます。
| 所有期間 | RPGT税率 |
|---|---|
| 0-3年 | 30% |
| 3-4年 | 20% |
| 4-5年 | 15% |
| 5年以上 | 10% |
4) まとめ
以下1~3をまとめた表になります。
| 売却時期 | マレーシア人・永住者 | 外国人（個人・法人） | マレーシア法人 |
|---|---|---|---|
| 1年以内 | 30% | 30% | 30% |
| 2年目 | 30% | 30% | 30% |
| 3年目 | 30% | 30% | 30% |
| 4年目 | 20% | 30% | 20% |
| 5年目 | 15% | 30% | 15% |
| 6年目以降 | 0% | 10% | 10% |
マレーシア国民や永住者の場合、6年目以降の売却ではRPGTは完全に免除されます。一方、外国人および法人は6年目以降でも10%の税率が課せられます。外国人の場合、6年未満の保有期間で売却すると、常に30%の税率が適用されます。
ただし、マレーシア人だからといって外国人と比べてそれほどメリットが大きいかと言われればそうでもないため、外国人投資家の方から見ると比較的公正な税率設定がされているようです。
マレーシア不動産譲渡益税（RPGT）の免税制度
マレーシアでは、不動産売却に伴う税負担を軽減するための免除制度もいくつか用意されています。
一生に一度の免税
マレーシア国民は、自宅（プライベートレジデンス）の売却に限り、人生で一度だけRPGTを全額免除される特典があります。住み替えや家族構成の変化、経済的理由での売却時に特に有効です。
家族間の譲渡免税
配偶者・親子・祖父母と孫の間で行われる不動産の譲渡については、RPGTが全額免除されます。家族内での資産継承を円滑に行える制度です。
これは非常に重要な免税制度で、たとえばマレーシア長期滞在MM2Hビザなどで、10年以上マレーシアに居住した場合にはマレーシアは相続税が0%なので、そのままマレーシア不動産を親族に相続することができます。
例えば、相続する際にお子さんがまだ10代で社会人になっていない場合などは、相続税を支払うことなくマレーシア不動産を所有したまま、家賃収入またはご自身の居住用として生活費の補填をすることも可能になります。
課税益控除（控除特典）
譲渡益のうち10%またはRM10,000（1取引あたり）のいずれか高い方を非課税とする控除もあります。これにより実質的な課税額が下がり、納税者の負担が軽減されます。
Allowable Loss（売却益の利益相殺）のメリットとは？
不動産譲渡益税（RPGT）に関しては、Allowable Loss（売却益の利益相殺）が可能です。
ある物件を購入時よりも低い価格で売却して損をしてしまった場合、その損を利用して、別の売却で得た利益を相殺することが可能です。
例えば、ある物件AでRM20,000の損失を受けて、その後別の物件BをRM100,000の利益で売却した場合、課税対象額はRM80,000となります。
マレーシア不動産投資は「東南アジアの優等生」として分散投資のための1国として非常に選ばれやすい国です。そのためマレーシアで不動産を複数所有する方もいると思いますが、このAllowable Loss（売却益の利益相殺）制度を使えば、より高いレベルでのリスク分散投資が可能になります。
【豆知識】利益相殺できる経費がある
不動産譲渡益税（PRGT）を相殺できるのは売却益の損失額だけでなく、その他のいくつかの経費も認められています。
認められる経費の基本ルールは「不動産の価値を維持・向上させるために改善や維持に費やした費用」のことを指します。
以下に例をまとめました。
- 改修、増築、改良工事などに使った費用は利益相殺が可能です。例えば、RM20,000かけて増築した場合は、売却時の課税対象利益からRM20,000を相殺することができます
- 部屋の外観を維持したり、腐敗を防ぐために業者に依頼した場合などにRM40,000を費やした場合、そのRM40,000を売却益から相殺することができます。
当然利益相殺の証明のために領収書は必ず保存しておきましょう。
マレーシア不動産譲渡益税（PRGT）の支払い時期
マレーシア不動産を売却して利益を得た場合は、60日以内に不動産譲渡益税（RPGT）の申告書を提出することが義務付けられています。（提出が遅れた場合、10％のペナルティが加算されるので注意してください）
マレーシア不動産譲渡益税（RPGT）を提出する方法
不動産譲渡益税（RPGT）を提出する際は、弊社の通訳を含めて専門の弁護士を通じて提出することになります。
マレーシアは多くの場所で英語が使われていますが、行政などはいまだにマレー語がメインで使われていることも多く、スタッフもあまり英語が通じないケースも多いので、必ず弊社のようなマレー語ができるスタッフかつマレーシア行政の手続きに詳しい不動産業者に依頼するようにしましょう。
弊社で購入・売却していただいたお客様には、不動産譲渡益税（RPGT）の納税サポートも行っておりますのでご安心ください。
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日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
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実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。(現在11年目)
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