Q. マレーシア不動産投資が「日本の不動産投資より優れている点」は何ですか？

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（元気ですか？）

「最近ドリアンアイス食べてみたら美味しすぎてハマった」マレーシア出身、マレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

では、早速今日もマレーシア不動産投資のQ&A行ってみましょう！

　

Q. マレーシア不動産投資を検討しています。
日本の不動産投資に比べて優れている点（メリット）を教えてください。

マレーシア不動産投資に興味がある方の中は、日本の不動産投資も勉強されている方が多いですね！

私のお客様の中にも「不動産投資を始めたいけど、日本にしようか、マレーシアにしようか」と悩んでいる方が結構いらっしゃいます！

本記事ではマレーシア不動産投資との違いを解説させていただきますね！

　

【結論】早見表

　

	日本	マレーシア
狙うキャッシュポイント	賃貸収入 （＝インカムゲイン）	賃貸収入＋売却益 （＝キャピタルゲイン）
利回り（目安）	6%~	3.5%~
将来的な物件価値	ほぼ必ず下がる	上がる可能性 （＝下がらない可能性が高い）
賃貸契約	1年（途中解約可）	1年（途中解約不可） ＊年間賃貸収入は確定
リスク	自然災害 物件価値の下落 空室リスク 賃貸途中解約可	利回りは高くない

＊細かく見ていくと他にも違いはありますが、ここでは大きな違いのみ解説させていただきます

　　

期待できるキャッシュポイントが違う

まず、マレーシア不動産投資と日本の不動産投資における1番の違いといえば「狙うキャッシュポイント」が異なることが言えるでしょう。

　

例えば、日本で不動産投資を始める場合「利回りは最低でも6%以上ないと投資対象としては話にならない」と言われます。

それは、日本の不動産物件は「物件価値が下がる可能性が高い」という特徴があるためです。

　

【日本】5000万円の物件（利回り6%）の場合 → 16.6ヶ月後「+3250万円」

例えば、利回り6%で5000万円の日本の不動産投資を始めたとします。

ここでは表面・実質利回りは置いておいて、年間の賃貸収入は300万円（6%）で「16.6ヶ月」で物件取得費用を回収できます。

　

一方で「16.6ヶ月後」には物件価値は（土地計算を含めて）35%下がったとすると「3250万円」が物件価値となり、最終収支は「+3250万円」となります。

　

【マレーシア】5000万円の物件（利回り3.5%）の場合 → 16.6ヶ月後に「+3905万円」

次にマレーシア物件の場合を見ていきましょう。

5000万円の物件で、利回りはマレーシア不動産投資の一般的な目安「3.5%」とすると、年間の賃貸収入は175万円（3.5%）です。

　

そして、「16.6ヶ月後」に回収できている金額は「2905万円」

　

一方でマレーシア不動産の物件価値はというと、下がらないどころか上がる可能性があります。　

ここでは仮に物件価格が20%上がったとしましょう。（かなり低く見積もった現実的な数字です）

　

すると、5000万円だった物件価値は6000万円（＋20%）となり、最終収支は「+3905万円」となります。

　

優れている点① マレーシア不動産投資は利回りは低いが、物件価値が下がらない

上記の通り、マレーシア不動産投資におけるメリットは「日本の不動産価値にように築年数によって不動産価値が下がらない（＝むしろ、上がることがある）」ことだと言えるでしょう。

たしかにマレーシア不動産投資は、日本の不動産投資に比べて利回り％は低いことが多いですが、物件価格が下がらないまま安定した賃貸収入を得られるため、物件価値を維持しながら安定した収益を継続することができます。

　

一方で、日本の不動産投資の場合、利回りこそは高いですが、物件価値はどんどん下がっていくことが多いため、数年〜数十年後の物件価値を予想して購入しないと「利回りは良かったのに最終収支は思ったよりも儲からなかった」ということが起きてしまう可能性があります。

　

また、利回りが高いだけに「思ったよりもテナントが入らない」という空室リスクが続いてしまうと、元本回収までがかなり遠のいてしまいます。

　

優れている点② 物件価格が上がると利回り数値が良くなる

弊社ではマレーシア不動産投資の利回り平均は「3.5%~」とお伝えしています。
（※利回りが高すぎる物件はリスクも大きいです）

　

この数字は日本の不動産投資に慣れている方には「高いとは言えない数値」ではありますが、マレーシア不動産投資の場合は将来的に物件価格が高くなる可能性があります。

物件価格が上がれば当然「賃貸相場」も上がるので、たとえば「当初3.5%だった賃貸利回りが、いつの間にか4.5%になった」など数字が改善されることが往々にあるのです。

　

今までのお客様からの経験を踏まえて、私個人的にも「投資は長い目で見れる方が1番儲かる」ので、目先の数値だけではなく、ぜひ長い目でマレーシア不動産投資を投資先候補として見ていただければ幸いです。

　

優れている点③ マレーシア不動産投資は年間賃貸収入が確定される

これはマレーシア不動産投資と日本の不動産投資の違いですが、マレーシア不動産投資の場合、賃貸契約は「1年間」が基本で途中解約はできません。

　

「途中解約ができない」ということは、仮にテナントが途中で退去した場合であっても契約満了期までの賃貸収入が支払われるため、一度テナントが入って仕舞えば安定した賃貸収入が見込めるのです。

　

一方で日本の不動産投資の場合は、賃貸契約自体は1年であるものの、途中退去のペナルティ料などはほとんどかからないことが多いため、不動産オーナーとしては「いつ退去されるかわからない（＝翌月から賃貸収入が得られない）リスク」が常にあることになります。

　

一度退去してしまえば、修理やクリーニングに時間もお金もかかるため、その期間は家賃収入が得られないことになってしまうんですね。

　

優れている点④ 自然災害の少なさ

これはマレーシア不動産投資においてはよくメリットとして言われる点なので、ここでは深く話さず割愛しますが、マレーシアにはほとんど自然災害がありません。

つまり、自然災害によって物件価値が0になるリスクがありません！

　

日本は津波、地震、台風と自然災害大国なので、自然災害によって物件が破壊されて修理が必要になったり、時には地震や津波によって建物自体がなくなってしまうリスクも0ではありません。

　

「収益を出す」ことはもちろん大事ですが、不動産投資においては「収益を出し続ける」ことはもっと大事なので、あらゆる側面から投資リスクを考えてどこでどんな物件を購入するか考えましょう。

　

ジャンナのまとめ

上記の収支シミュレーションをあらためて見てみると、マレーシア不動産投資は物件価値をいわば無視できる（←下がる可能性が低いため）かなりシンプルに将来の収支予測することができますね！

私個人の意見としては、正直日本の不動産投資よりも簡単で成功しやすいモデルがマレーシア不動産投資だと思います！

　

この記事を読んで「マレーシア不動産投資を始めてみたい！」という方は、ぜひお気軽にLINEでご相談ください！

何もわからない状態からでも、私ジャンナが直接ご相談をお受けさせていただきます！