みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）
マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！
MYPRO CAPITAL SDN BHD 創業者&CEO（Since 2019）
日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
不動産ライセンス所有: REN33302（政府発行）
実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。(現在11年目)
マレーシア不動産の購入時、開発会社から提示される「割引パッケージ」には、実は2種類あることをご存知ですか？
表面上はどちらも“割引”ですが、その意味と税金への影響はまったく異なります。
この記事では、マレーシア不動産購入時によく見かける「REBATE（リベート）」と「DISCOUNT（ディスカウント）」の違いを、投資家向けにわかりやすく解説します。
知らずに契約を進めると、数百万円単位で損をすることも。正しい理解で、安全かつ賢く投資を進めていきましょう。
以下、本日の動画です。
本日の動画
これを知らないと数百万円失います（REBATEとDISCOUNTの違い）｜マレーシア不動産投資の窓口
本日の動画ハイライト
| 項目 | 内容・詳細 |
|---|---|
割引パッケージの概要 | マレーシア新築物件では「リベート（Rebate）」と「ディスカウント（Discount）」の2種類の割引方式があり、どちらも購入金額を抑える方法。 |
| リベートの仕組み | 売買契約書に記載される価格は割引前のまま。実際の支払い時に一定割合を差し引く方式で、建築段階ごとの支払額に反映される。 |
| ディスカウントの仕組み | 売買契約書に記載される価格自体が割引後になる。シンプルな方式で、契約金額がそのまま支払額となる。 |
リベートの税制メリット | 売却時にかかるキャピタルゲイン税の算出基準は「契約書上の購入価格」。リベート分は非課税扱いとなり、税額が抑えられる可能性がある。 |
外国人購入者への利点 | 外国人の購入条件である「100万リンギット以上」規定を満たしつつ、リベートで実質購入額を抑えられるため、条件をクリアしやすい。 |
3分で理解！簡単まとめ解説
1.REBATE（リベート）とは？
リベートとは、「売買契約書に記載された価格から、実際には一部が割引かれる形式」のこと。つまり、契約上の価格はそのままだけど、実際に支払う金額は割引されている、という状態です。
たとえば…
売買契約価格：120万リンギット
リベート5%適用：実際の支払額は114万リンギット
割引が価格に含まれて「隠れている」イメージですね。
メリット
✅ 売買契約書の価格が高くなるため、将来売却時の譲渡益税（RPGT）を節税できる可能性がある
✅ 外国人購入最低価格（100万リンギット）を形式上クリアしつつ、実際は割安で購入できる
2.DISCOUNT（ディスカウント）とは？
一方ディスカウントは、「売買契約書自体に割引後の価格が記載される形式」です。
つまり、割引後の価格がそのまま公式な取引価格になるという点が大きな違いです。
たとえば…
割引前：120万リンギット
ディスカウント後：114万リンギット
売買契約書の価格：114万リンギット
特徴
✅ 非常にシンプルでわかりやすい
✅ ただし、譲渡益税の計算時、取得価格が安く見えるため、税金が増える可能性がある
3.なぜ「リベート」が有利なのか？
リベート形式は、以下のような大きなメリットがあります：
将来物件を売却するとき、リベート分の値上がり分には譲渡益税がかからない
外国人購入条件（100万リンギット以上）を表面上クリアしつつ、実質的に安く買える
支払いスケジュールの初期段階で割引が適用されることも多く、自己資金負担が軽減される
ただし、リベートの適用タイミングや詳細は、開発会社が提示する支払いスケジュールに明記されているため、必ず確認が必要です。
4.購入方法による違い（ローン vs キャッシュ）
購入資金の調達方法でも影響が異なります。
ローンの場合
銀行の貸出額は売買契約書の価格がベースになるため、リベートを受けてもその分は自己資金に
外国人は最大でも50%程度しかローンが組めないため、残りは現金での支払いが必要
キャッシュの場合
割引分を差し引いた金額をそのまま支払えばOK
たとえばリベート10%なら、元の100%ではなく90%の支払いに抑えられる
5. 結論：どちらを選ぶべき？
どちらが良いというより、「目的」によって選ぶべきパターンが異なります。
✅ 将来売却益を狙いたい
✅ 外国人の最低購入額をクリアしたい
✅ 自己資金を抑えたい
…という方はリベートが有利になるケースが多いです。
一方、書類や取引をシンプルにしたいという場合は、ディスカウントも選択肢です。
まとめ｜賢く使えば“数百万円”の差になる、割引の落とし穴
マレーシアで物件を買うとき、割引の仕組みを正しく理解していないと、気づかないうちに数百万円単位で損をしてしまうことも。
「リベート」と「ディスカウント」の違いを知ることで、税金・資金計画・将来の売却益まで大きく差が出ます。
今回の内容をもっと詳しく知りたい方、実際にリベート付きの物件を見てみたい方は、無料の個別相談でお気軽にご相談ください。
MYPRO CAPITAL SDN BHD 創業者&CEO（Since 2019）
日本人向けマレーシア不動産 “業界初”『仲介手数料0円』
不動産ライセンス所有: REN33302（政府発行）
実績: 販売実績65件超、賃貸実績250件超、自身もマレーシア不動産所有＆投資運用中、TBS・中京テレビにてV6とTV出演実績
経歴: マレーシア・クアラルンプール出身。学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、政府公認の特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシア不動産業界に携わる。(現在11年目)
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