【マレーシア不動産投資】売買契約書で気をつけるべきポイント徹底解説

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)

以下、本日の動画です。

本日の動画

【マレーシア不動産投】売買契約書で気をつけるべきポイント解説

YouTube動画文字起こし

※下記YouTube自動文字起こしは完璧な文章ではないことがありますので予めご了承ください

**(00:00) 売買許可書の内容を説明していきます。これがマレーシアの不動産投資のメリットの1つになります。

皆さん、こんにちは。アプカバルジャンナです。今日は日本にいながら売買契約書をするお客さんがいらっしゃるので、ZOOMでどうやってその売買契約書の内容を私がお客さんに説明しているかをご覧いただければと思います。

今日のお客様は60代の方で、ご自身で日本で会社を経営されている方なんですが、5月にYouTubeを見ていただいて公式LINEで連絡いただいたんですね。そこでどういう物件を探しているかも教えていただいて、そこからZOOMをやったんです。1回目のZOOMではどちらかというと移住の話だったんですよ。いろんな住むんだったらどういう物件がいいとかという話をしていたんですけど、後半投資も検討されるという話も伺ったので両方も検討されたとのことでした。

そこで、どうもその移住は色々課題があってあまりすぐに移住できないということだったので、メインで投資物件も考えていますという連絡を8月頃からいただいて、投資物件を提案して興味を持っていただきました。8月上旬とか中旬に物件を選定して、8月下旬にはもうすでに弁護士が売買契約書を準備していただいて日本に郵送しました。

**(01:05) その売買契約書がお客さんの手元に届いたので、一通り売買契約書の内容を説明していきます。私もまずは契約内容を説明してからサインしていただきたいので、今回はそのZoomになります。

マレーシアの売買契約書は全て英語になりますので、このZOOMでその英語の売買契約書を画面共有しながら、重要な箇所を細かく解説してお客さんが納得するまで説明していく流れになります。この売買契約書はマレーシア政府が決めたテンプレートの売買規約の内容があるんですね。もちろんこれに基づいて弁護士が作るんですけど、リーガルチェックも含めて弁護士がやって終わったものを私に届いて、さらに私の方でもその内容が全体的に改変されていないということも確認するんですけど、この売買契約書が損しない売買契約になっているか、リスクがない売買契約になっているかというのをちゃんと私の方で確認します。

**(02:12) 実際に今からやっていきます。

（お客様との会話）ご主人さん、初めまして。ジャンナです。よろしくお願いします。（お客様：お願いします）

今一緒にいるのは弁護士さんの方ですね。英語しか喋れないので、私の方で訳してご案内します。

書類は手元にありますか？（お客様：あります）

はい。ペンはどのようなペン準備していただいたんですか？（お客様：ペンはね、あります）

ありがとうございます。1番から4番、これが売買契約書です。

**(03:24) 今回の購入は現金で購入されるのですね。（お客様：はい）

支払いスケジュールについてはちゃんと私の方でご案内します。今回買っていただいた物件はもう完成している物件なので、支払いが終わったら鍵を引き渡しができる物件になります。

14ページの30番に書いてあるのが保証期間のことですね。鍵引き渡しを受けてから24ヶ月の保証期間があるんですよ。鍵を取ったら不具合チェックを私の方でやってきます。早い段階で不具合をあの開発会社にクレームして直してもらうことをやります。

例えばクレームしても直してくれない最悪のパターンがある場合は、マレーシアの不動産って最後の支払いの5%が弁護士事務所に払うんですよ。弁護士事務所が保管して2年後に何もクレームがなければこの最後の5%の分が開発会社に行くという仕組みみたいな感じです。

**(04:28) これが売買契約書になりますが、お客さんに説明する際にどういう箇所を説明するとか、何が重要なポイントになっているかを一緒に見ていきましょう。

売買契約書の1ページ目の時にもちろん表紙はあるんですけど、その1番上にいつもあるのがスケジュールHという表示ですね。このスケジュールHは何かと言うと、これはマレーシアでレジデンシャルを買う時にマレーシアの政府機関に守られているんですね。このスケジュールHはこの売買契約書のテンプレートの名前で、このスケジュールHは個人所有の物件に対してのものになります。

このスケジュールHの下に書かれてあるのが法律の名前です。その下見ていきますと重要な確認ポイントなんですけど、開発会社の名前がここに入ります。開発会社の工事の登録番号とか住所とかここに入って、開発会社と購入者の間の売買契約書になりますよという表示になります。

その下にですね、その物件が立つ土地の当期の書類とかエリアとか色々ここに書いてあるんですね。それも確認します。

**(05:37) ここはライセンスの話ですね。ちゃんとこの開発会社がライセンスを持っているかどうかというのも書いてあります。これは私にとってはとても重要な内容なので、これを確認してから全部クリアしたらそのサインする時にお客さんにもどういう内容書いてあるかを共有してます。

ここの5番に書いてあるのがスケジュールの話ですね。さっき言ったようにこのスケジュールHというのが決まった支払いタイミングがあるんですね。このスケジュールHはもうこのスケジュールを使わないといけなくて、例えば開発会社が勝手に自分のスケジュールとか何々が終わったら10%請求しますみたいなのはできなくて、そのスケジュールHで定められたそのものを使って払わないといけないんですけど、この5番ではそのスケジュールのタイミングに従って購入者は払わないといけないですよというのはここに書いてあります。

マレーシアでは基礎部分が終わったら請求できますというスケジュールになっているんですけど、一部例えば開発会社が勝手にこの工事終わりました請求しますではなくて、監査が…

**(06:40) 入ってから、それを合格してから請求できることになるので、そのことについてもこの2番に書いてありますね。私経由で購入された方々のスケジュールの管理も私の方でやってます。例えば開発会社が請求を出したら私のところにも連絡が入って、私から日本語でリマインドします。お客さんにこれはどの段階の支払いでいくらでいつまでに払ってくださいというのが私からご案内するので、英語が分からなくても私がご案内します。

次見ていきます。19番、ここの19番に書いてあるのが管理費とか修繕積立金のお支払いです。ここは鍵引き渡しされた後に管理費と修繕積立金が発生しますよというのがここに書いてあります。ここはよく聞かれるんですけど、その鍵引き渡し前の最終の物件代金の時に最初の4ヶ月分の管理費と修繕積立金の請求も一緒に来ますので、そこもこの売買契約書に書いてあるんですね。

**(07:44) 管理費と修繕積立金の他に、日本と同じく固定資産税がありますね。マレーシアも建物に対する固定資産税と土地に対する固定資産税があるので、それも完成したら払わないといけないんですよとかもここに書いてあるんですね。

ちなみにこの管理費と修繕積立金はクアラルンプルの物件は大体平方フィートあたり50セントから1リンギットが管理費になります。高級物件は1リンギットを超えるパターンももちろんあります。修繕積立金はその管理費の10%で計算されるんですね。

例えば1000平方フィートの広さの部屋の場合、1平方フィートあたり50セントが管理費の場合は月の費用が500リンギットですね。この1000平方フィートは日本で言うと約100平米ぐらいの部屋になります。1リンギットが30円で見ますと500リンギットが大体1万5000円ぐらいになりますので、ざっくりこの管理費と修繕積立金が月1万5000円ぐらいかかります。

**(08:50) ここの固定資産税は大体ざっくり物件の価格の0.15%から0.2%が大体の金額になります。これが例えば日本の場合は大体物件価格の1.4%とかあるので安いんですね。マレーシアの固定資産税でも、だからこれがマレーシアの不動産投資のメリットの1つになります。

次はこの25番のところに完成までの期間のことがここに書いてあります。例えば今見本なんですけど、この物件は54ヶ月の期間政府に与えられてるんですね。例えばこの売買契約書をサインして54ヶ月を経っても鍵渡しされない場合どうなるかというと、その開発会社からの遅れた分年間10%請求することができるんです。それが売買契約書の日付から54ヶ月過ぎた場合の話ですね。

この27番見ていきますと、これは鍵引き渡しの件について書いてあります。何をクリアしたら鍵引き渡しできるかというと、もちろん物件完成することですね。

**(09:55) 物件完成は開発会社が勝手に完成しましたどうぞというのはダメで、完成したらまずはチェックが入ります。そのチェックが入ってから全部全てクリアしたら、ここに書いてあるCertificate of Completion and Complianceが発行されるんですね。これマレーシアでCCCって呼ぶんです。このCCCが出たら入居できますよというのが一般的なので、ここは発行されないと鍵引き渡しができないんです。

例えばいつもよくあるケースなんですけど、物件は外から見たら完成してるんですけど、まだですか鍵渡しってというのがよくあるんですけど、ほとんどの場合CCCが出ないんですよね。CCCだからCCC待ちというパターンが多いんです。

ここがまた重要な箇所なんですけど、30番これがLiability Periodという保証期間です。不具合の保証期間のことです。ほとんどの物件の場合は24ヶ月あります。鍵引き渡しされてから24ヶ月。

**(11:00) この鍵引き渡しされてからという定義がですね、自分が鍵を取った日ももちろん鍵引き渡しの通知が出た時に、じゃあ海外にいるから来年来ます、1年そのまま鍵取らずにする場合は鍵取った日ではなくてですね、鍵引き渡しの通知の1ヶ月後からこの2年の計算がスタートします。

その本文のところそれでほとんど終わってるんですけど、この契約書の後半に来るのが部屋の間取りの図面だったり、その全体建物の図だったり、駐車場どこにあるかとかというのをここにガラっと何ページも入ってる感じですね。

次はこのスケジュールのところを一瞬だけ見ていきたいと思います。このスケジュールは説明すると長くなるんですけど簡単にお見せします。ここはさっきのスケジュールHのスケジュールですね。例えばこれ英語になってるんですけど、ここは契約書サインしたら10%、基礎部分ができたら10%とか、フレームワークができたら5%とか、こうやってずっと段階的に請求されていく感じになるんですね。

**(12:07) ここまでが工事の部分で、実はこの最後の25%は鍵引き渡しの時期が来る時に一気に請求されます。だからこの10%が売買契約書サインする時ですね、25%が完成の時なので、ここの真ん中の部分が工事の進捗に合わせて請求されていく感じになります。

この最後の25%の中にですね、ここの5番の下のところの5%は弁護士事務所に払うことになるので、開発会社はこの5%を回収することがまだできないんですね。もうやらないとこれ回収できないので、ちゃんと不具合もやってもらって全て終わったら開発会社は弁護士からこれを回収することができる。それでもやってくれない場合はこの中から弁護士事務所と相談して請求することができるという内容になります。

これで売買契約書を最初から最後までざらっと一緒に見ました。

**(13:12) もちろんこれがメインなところなんですけど、物件によって少し変わってる内容があるんですね。これは全然OKです。元々のスケジュールHから違ったところがある場合は別の書類が後ろについてきます。通常のものとこの物件の場合はここがちょっとだけ違いますというのが書いてあるので、それも確認するのがとても重要ですね。だから私いつもお客さんの売買契約書とその他の書類もたくさんあるので、それも合わせて確認してから一緒にこうやってZOOMでお客さんとサインしていただく流れになります。

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ジャンナアリ