【永久保存版】プレビルド・新築・中古物件のメリット・デメリット

【徹底解説】「利回り保証」「買取保証」物件は高確率で失敗します｜マレーシア不動産投資の窓口

みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)

以下、本日の動画です。

本日の動画

【永久保存版】プレビルド・新築・中古物件のメリット・デメリット徹底解説してみた｜マレーシア不動産投資の窓口

YouTube動画文字起こし

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**(00:00) 中手数料はなしです。購入の初期費用のオファーがあるというのがすごい魅力的です。

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皆さんこんにちは、マレーシア不動産窓口のジャンナです。マレーシア物件を購入する際に、完成前物件と完成後物件の違いは何ですかと本当によく聞かれています。この完成前と完成後の物件の違いが分からない方が多いと思います。自分だったらどっち買った方がいいかって迷われてる方が多いのではないでしょうか。

そこで今回の動画では、完成前と完成後の物件を比較して詳しく解説していきたいと思います。この動画を見ることで自分の目的やニーズに合う物件選びができるようになります。

それでは早速見ていきましょう。この表には簡単に完成前と完成後の物件購入のメリット・デメリットとしてまとめてみました。いくつかのポイントを一緒に見ていきましょう。

**(01:04) まずはですね、マレーシアで物件を購入するパターンとしては大きく分けてこの3パターンです。まずは建築中なのか完成した物件なのかというのは大きく分けて2つなんですけど、建築中の物件というのがまだ工事が進んでる開発会社から購入する物件ですね。それが建築中物件となります。

で、完成した物件ですと2パターンあります。完成した物件で開発会社から購入するのか、完成した物件で開発会社ではなくて中古で購入する方になります。だから建築中は1パターン、完成は2パターンの3パターンがあります。

**(02:10) マレーシアでは建築中の物件を転売することができないので、建築中買う場合は開発会社からしか購入できないんです。

ただ完成したらもちろん転売もできるので、この2パターンが出てきます。開発会社が売ってるのか、第1オーナーが売ってるのかという大きく分けてこの2つですね。

でまずはこれが1番大きな違いになるかと思うんですけど、実物の確認です。この実物確認ができるかどうかっていうのを見ていきましょう。まずは建築中の物件はもちろん実物の確認ができないですよね。まだ立ってないので。

この建築中っていうのがいろんな段階があります。もちろんローンチしたばっかりの時は基礎部分も始まってないパターンもあります。でまほとんどの場合ローンチの時はもう基礎部分のところの工事始まってるパターンが多いんですけど、例えばこの物件だったらローンチしたばっかりなのでまだ基礎の部分の工事、このB物件だったらもう30%進んでます、このC物件だったらもう70%80%進んでますとか。だから段階はその買うタイミングによって違ってくると思います。

**(03:16) であの工事現場は見れるんですけど、あと開発される土地とか周りのエリアとかはもちろん確認できるんですけど、部屋の中が確認できないという意味では実物の確認ができないってことです。建築中の物件は大体ショールーム行ってご案内します。もちろんショールームはすごい綺麗に作ってあるんですけど、その中でもこれは含まれてます、これは含まれてないっていう説明をします。

でイメージ的にこの床はこんな感じですとかすることはできないんです。ただこれはデメリットというか、どうやってこの弱点をカバーするかって言うと、長くやってるエージェントだったらその開発会社の作りは大体どんな感じかっていうのをシェアできるんですよね。例えばこの開発会社だったらこれこうこうこうとか、この開発会社だったらちょっと雑だからあんまりお勧めしないとか。ま私の場合はそうやって今までの同じ開発会社の他の物件とかを参考にしてお客さんに出します。

**(04:22) で次、開発会社からの完成物件の実物確認はもちろんこれはもう完成してるので実際の部屋を確認することができます。

完成した物件の場合は同じ建物内に開発会社がショールームを作ることが多いんです。だからまずショールームを行って間取り比較してみて、で実際空いてる部屋、じゃあこの部屋興味ありますだったらその実際の部屋を開けてもらうことも可能です。まこれはもちろんその開発会社によります。だから建物も確認できるし、共用施設プールがどんな感じなのか、ジムがどんな感じなのか全て確認できます。

でもちろんこの三つ目の完成物件はもうすでに完成してるので、建物も確認できるし共用施設も部屋自体も確認することができます。

じゃあ建築中の物件は実物部屋の中は見れないんですけど、割引きが大きいんです。で早い人ほど割引が多めなんですよね。で後半になると売れて割引きが少なくなる傾向があるので、ローンチされたばかりの物件で基礎部分しかまだ作ってない物件は割引きが多めで、完成に近づれて割引きが調整されて少なくなっていきます。

**(05:30) で完成物件はもちろん完成してて開発会社から購入するので割引きがまだあるんですけど少なくはなってます。で完成したから割引一切なしっていう開発会社もあるので、ここはいろんなパターンとしてあるので三角とさせていただきます。

で完成物件の場合はオーナーさんから購入することになるので割引きの発想がなくて、売りたい人と買いたい人で値段決めて同意すればそれで取引が成り立ちます。てことは交渉して安くしてもらうことはできるんですけど、割引きという発想はないです。この割引きはま何パターンかあるのでまた別の動画で説明します。

ということで実物確認ができないんだけど割引きが多いんですね。で開発会社から完成後だと実物確認もできて割引きもまだあるっていうプラスポイントになります。

で物件を買う時に初期費用がかかります。で初期費用は何がかかるかと言うと、このスライドで見ていきましょう。これがマレーシアで不動産購入する時にかかる初期費用のリストです。

**(06:37) でまずはよく仲介手数料かかるって言われるんですけど、本当はマレーシアでは売り主が仲介手数料を払うんですよね。

てことはオーナーさんか開発会社が払うんです。だから購入者側は仲介手数料を払う必要はないので、私の方では取っていません。仲介手数料はなしです。ただ取る会社もあります。これで購入者が高額な仲介手数料を払ってしまうと初期費用が高くなりますので気をつけていただければと思います。

でその次にかかるのが売買契約書の弁護士費用と印紙代です。でその次、外国人の場合はMM2H承認っていうのが必要となりますので、MM2H承認を取る費用もかかります。

で購入するパターンはキャッシュかローンていう2パターンがあるんですけど、ローンの場合は別でローンの契約書の弁護士費用と印紙代がかかります。この3つですね。

でじゃあローンで購入したい場合、銀行の審査のためにいろんな書類を出さないといけないんです。収入とか銀行明細とか確定申告とか色々提出しないといけないんですけど、日本からの書類の場合はもちろん日本語書類になりますので、その書類の翻訳費用がかかります。あと証明の公証費用などがかかります。

**(07:42) あとはもう1つかかるのが印紙税です。でマレーシアでは印紙税は物件が完成する時に発生します。完成時点ですね。だから完成前の物件はまだ買う段階ではかからないんですけど、完成したらかかるものなんですね。それが印紙税の印紙代っていうものなので、物件の価格の4%程度を準備する必要があります。

でこれが完成の時点の費用なんですけど、これを全て物件を購入する時の初期費用として見た方がいいですね。でさっき言ってた建築中の物件を

**(08:49) 買う場合は購入の初期費用のオファーがあります。ということは開発会社が負担してくれることが多いんですよね。プロモーションとしてパッケージとして。だからこの2つはあるんですね。開発会社から購入する場合は。ただ転売で購入する場合はもちろん全て自己負担です。開発会社だけそういうようなオファーをするんです。

じゃあどれが無料になるか、どういうパッケージがあるかと言うと、このブルーの部分ですね。2番か3番か4番になります。これは開発会社によります。2番だけ無料っていう開発会社もある。売買契約書と外国人承認だけ無料にしますとかっていうパターンもあるし、ローンまで全て負担しますっていういいパッケージもあります。

でこのローンは会社によって違ってくるんですけど、なぜかと言うと発想的には、キャッシュで買う購入者もいるしローンで買う購入者もいるので平等じゃないじゃないかっていう考え方もあります。キャッシュの人は2番と3番だけ無料でも、ローンの人は2番3番4番無料になるっていうのが購入者の間平等ではないっていう話が出てくるので、2番と3番だけ無料にします、ローンは自己都合ですみたいな扱いもあるし、いやいや購入してくれれば嬉しいのでローンまでカバーしますっていう開発会社もあるので、そこはまた物件購入する時に確認が必要です。

**(09:55) だから1番ベストなのは、1番かからない2番3番4番も全て開発会社が負担してくれて、で払うのがもしローンでも場合はその翻訳費用と印紙税用だけ払えば、だいぶ初期費用抑えれるんですよね。これは不動産投資にとても大事ですね。どれぐらい安く購入できるかっていうのが出口のキャピタルゲインに影響しますので、あんまり軽く見ない方がいいんです。少しでも減らせるなら減らした方がいいです。

で6番だけ、印紙税だけどのパターン購入しても逃げれません。だから4%程度の費用の準備が必要です。だからその購入の初期費用のオファーがあるっていうのがすごい魅力的です。

で転売で買う場合はその購入価格によって弁護士費用とか印紙代が変わってきますので、購入価格が決まったら弁護士に見積もり取る必要があります。

**(11:00) で完成時期の話です。建築中の物件なのでもちろん完成時期スケジュールは出るんですね。する時期でこの物件はいついつ完成する予定です、いついつまでにどの段階終わる予定ですみたいなのがスケジュールが出ます。ただズレはもちろんあります。マレーシアは特にスケジュール出されても少しずれるパターンが多いので、ここはデメリットとしても言えるかもしれない。

ただ完成しないことは今まで私の経験でもないです。だからその外国人の投資家が購入するようなデベロッパーがしっかりしてるところでは今までなかったので、ここは心配ないと思います。ただしっかりこれも物件の選び方として経験ある人のアドバイスをもらった方がいいです。

だからその完成しない建築物件あるので避けた方がいいですよって話をする人いるかもしれないですけど、今まで私の経験では完成しないものはないし、もうすっごい苦労するほど遅れることもないので、ここは物件選びがすごい大事です。

**(12:04) で完成した物件、開発会社から購入する場合はもちろんもう完成済みなので買ってすぐですね。で完成物件で転売で購入する場合ももちろんもうその物件ができてるのですぐ買えるんですね。

であと大きな違いはすぐ運営できるかできないかです。建築中の物件はやっぱり工事の期間があるので、それがローンチから完成するまで大体3年です。だから買ってすぐ運営したい場合、インカムゲインもすぐ開始したい場合は、条件としてはこの真ん中の完成したものを狙った方がいいですね。

でも別に安く購入したいので完成時期は少し後でもいいとか、移住のタイミングは少し後でもいいとかという場合は、この建築中の物件も魅力的です。

でその次、選択肢。建築中の物件は例えばローンチされる時にまだ選べる部屋がたくさんあります。なんの部屋がいいのかとか、どの向きがいいのかとか、角部屋がいいのかとか。こうやって今開いてる部屋のリストをもらって、その中で選べるんですけど、だんだん部屋が売れていくと選択肢が少なくなっていきます。

**(13:10) だから完成した物件で開発会社から買う場合は、もちろんいい部屋はほとんど取られてます。

だから選択肢としてはもちろん建築中の物件はたくさんあって、完成物件は少し減るんですけど、完成物件の場合はオプションとしては自分が買いたいっていうタイミングにその物件の中ではどの部屋が今売りに出してるかに限定されるんですね。

だから今購入したいです、じゃあこの部屋とこの部屋とこの部屋今オーナーさんが売りたいですっていう中の選択しかないですね。だからあまり選べないっていうか、そのタイミングによって出てる部屋を選ぶしかないです。

で工事の進捗の分割払い、これは大きな特徴ですね。それぞれマレーシアでは建築中物件の場合は工事の進捗に合わせて請求が出ます。

工事が終わらないと請求できないので、例えば基礎部分が終わったら10%、何々が終わったら10%15%で、これが終わったらあと5%で。これはちゃんとチェックが入りますので政府側からだから工事が終わった時点で請求、工事が終わった時点で請求。

**(14:15) ってことはさっき言ったように完成するまで3年かかる場合はお支払いも3年かけてお支払いすることになります。だから10%15%5%15%10%みたいな感じで分割払いとして支払っていく流れになるんですね。

でここでも見れるのが、払ったのに工事が終わらないってことのリスクも避けれるんですよね。もう終わった段階までしか払わないってことになってるので、それもすごい安定ですね。

だからマレーシアでは工事がまだ進んでないのに50%払ってくださいとか100%払ってくださいっていうのが法律違反です。工事が終わった分しか請求出せないので、例えばそういう物件がある場合気をつけた方がいいです。怪しい物件です。

で工事の進捗に合わせて払っていくので安心ですよね。もう終わった分だけ支払うことになります。

で完成物件、開発会社から購入する場合はもう完成したのでもちろん100%の請求が出ます。もうさっき言ったようにすでに100%完成だったら100%の請求が出ます。

**(15:18) ということは分割払いができなくなります。転売もそうです。完成してるので100%の資金準備が必要です。

ただこの100%は今日で100%っていう資金の準備が必要っていうわけではないんです。例えば流れ的に簡単に説明しますと、最初の頭金10%で売買契約書サインして、さっき言ってたMM2H承認が降りたら残りの90%支払わないといけないですね。この90%を支払う期間としては3ヶ月間の支払い期間がありますので、今日で100%じゃなくて残りの90%払うまでは34ヶ月あります。だからま短いんですね。さっきは3年分割払いして払うのが、完成した物件だと34ヶ月の期間があります。

で最後に大きな違いがあるのが保証期間です。で保証期間は2年間保障期間があります。だから開発会社から購入する場合は全部支払い終わって鍵取って、まずやるのが不具合のチェックですね。で全部色々チェックして開発会社に申告します。でそれを直してもらいます。それの期間が24ヶ月あるんです。

**(16:22) 開発会社から買う場合は。だから中古で買う場合はもちろんオーナーさんから買うので買った時点から自分のもので自分の負担です。だからマレーシアではas it isって言うんですね。as it isっていうのがその時点の状態で購入しますという契約になるので、その後出る問題とかはその新しいオーナーさんの責任になります。

簡単に説明するとこんな感じになります。だから1番大事なのがまずはどういうのが1番自分の目的とニーズに合うかっていうところですね。

例えば投資だったら1番インカムゲインが得られるものとかキャピタルゲインが得られるようなものを選ぶのに、初期費用を抑えるのがとても大事ですね。で分割払いしていい部屋をちゃんと選んでとかだったら建築中物件ですね。保証期間もあるし割引きもあるしっていうのであれば建築物件もいいですね。

で例えばじゃあ逆に投資はしたいんですけど、すぐ運営したい、すぐインカムゲイン得られたいっていう場合は、完成物件で開発会社から購入する場合を検討した方がいいです。割引もあるし部屋も見れるし、すぐ鍵取って運営ができるっていうのがこの真ん中のパターンはできるんです。

**(17:25) じゃあマレーシア住んでみたら、あのエリアがいいですねとか子供の学校の近くの物件がとてもいいです、あそこはすごい気になります、もうできてるエリアの中で気になる物件があれば、もちろん中古で購入するパターンですね。

だからその中で1番いい条件を選ぶのがとても大事です。だからどう交渉するか、実物見て1番いい部屋その中で選んで買ってすぐ住めるのはこちらの方です。

だからいつも私は物件買いたいですってお客さんからお問い合わせきたら、まず情報として確認するのがどういう目的でどういう狙いで購入したいかっていうのをまず確認します。投資なのか移住用なのか、いつ移住したいか、どういう生活のパターンかとかで全て聞き取ってアドバイスをします。これだったらこの物件こうこうで完成時期もこうで、こういうプラスポイントがありますよとか。もう今すぐ住みたくてあの辺りが気になるなら、じゃあその中でどういう部屋をどういうので選んだ方がいいとかを、お客さんの状況に合わせてやるのが1番大事と思ってるので、それはちゃんとやってます。

**(18:31) はい、今回の動画では完成前と完成後の物件の大きく分けて3パターンのメリット・デメリットそれぞれ解説しました。どちらを購入するかはそれぞれのメリットとデメリットを比較して、自分のニーズと目的に合う物件を選んだ方がいいです。

これで皆さんは自分にあった物件を選ぶことができるようになりましたか？ヒントになりましたでしょうか。今この動画を視聴している時点でのそれぞれのパターンの有料物件を紹介して欲しい、教えてほしい、または物件ごとの値上がり期待予想や資産シミュレーションを相談したいなど、個別具体的な相談があればマレーシア不動産投資が今0の方でも丁寧にご案内してサポートしますので、皆さんの公式LINE登録をお待ちしております。是非お申し込みください。