みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）

マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！

以下、本日の動画です。

本日の動画

【利益+2000万円超え?!】大成功の投資家「僕がマレーシア不動産投資で1番最初に知りたかったこと全部話す」┃マレーシア不動産投資の窓口チャンネル

 

YouTube動画文字起こし

※下記YouTube自動文字起こしは完璧な文章ではないことがありますので予めご了承ください

**(00:00) 冒頭挨拶 こんにちは、アプカバルジャンナです。本日はインタビュアーの方と対談形式でお話を進めていきます。

インタビュアーの方は、以前ジャンナさんを通じて不動産を購入され、キャピタルゲインが2,000万円以上、物件価格も23%ほど上昇し、現在もテナントに賃貸中とのことです。しかし、購入までの過程で様々な不安があったとのことで、その経験を共有していきます。

**(01:05) 購入時の不安要素について、主に以下の点が挙げられました：

• 不動産エージェントへの信頼性
• 不動産業界における詐欺などへの懸念
• マレーシアの不動産システムへの理解

特に、新築物件購入時に、開発会社（デベロッパー）から直接購入した方が中間手数料が不要で安くなるのではないかという疑問がありました。

**(02:11) 実際には、開発会社は物件の価格を事前に申請する必要があり、勝手な価格変更はできません。そのため：

• エージェントを通じても直接購入でも価格は同じ
• 割引や弁護士費用無料などのパッケージも事前に決定済み
• エージェントの手数料はデベロッパー側のマーケティング費用として計上

**(03:16) デベロッパーから直接購入しても価格面での優位性はありません。エージェントはデベロッパーからマーケティングフィーとして手数料を受け取るため、投資家の負担は変わりません。

**(04:20] デベロッパー直接購入のデメリット：

• 販売後のサポートが限定的
• 自社物件のみの紹介
• 物件の良い面のみを強調
• 購入者は自己判断のみで決定が必要

**(05:24) エージェントを利用するメリット：

• 複数物件の比較検討が可能
• 中立的な立場からのアドバイス
• 追加費用なしでプロフェッショナルなサポート
• 物件の実態に関する正確な情報入手が可能

**(06:28) デベロッパーは短期的な販売目標を重視する傾向があり、ショールームでは「残り少数」などの営業トークが一般的です。一方、エージェントは開発会社から正確な情報を入手できる立場にあり、より客観的な判断が可能です。

**(07:35) 「不動産エージェントを通して購入するのは無駄」「デベロッパーに直接行った方が安い」という意見がありますが、これは誤った認識です。海外不動産取引という性質上、信頼できる仲介業者を見分けることは難しい面もありますが、構造的に理解すれば、むしろエージェントを通さないことにデメリットがあることが分かります。

日本語対応可能な仲介業者の存在は、以下の点で重要です：

• コミュニケーションの壁を解消
• 契約書の内容理解と説明
• 全プロセスのサポート
• マレーシアの不動産事情の詳細な説明

**(08:40) デベロッパーと直接取引する場合、以下のリスクがあります：

• 英語やマレー語での対応
• 契約書の詳細確認の困難さ
• 法的チェックの必要性
• 同じ価格でより大きなリスクを負う

**(09:43) マレーシアの不動産売買において重要な点：

• 一度デベロッパーのショールームを訪問すると、そのデベロッパーの顧客として扱われる
• 後から仲介業者に依頼しても、スムーズな対応ができない場合がある
• 集客元の確認が手数料の基準となる

**(10:47) 購入検討者の一般的な行動として：

• 最初に不動産エージェントではなく物件自体を調べる傾向
• ショールームを直接訪問してしまう
• 個人情報を提供しなければ見学だけは問題ない
• しかし、デベロッパーは登録を求めてくる

**(11:52) 適切な不動産投資のためには：

• 信頼できる不動産エージェントへの依頼
• 物件のメリット・デメリットの確認
• エージェントの経験や知識の確認が重要

**(12:56) エージェント選びの重要なポイント：

• 業界経験の長さ
• 情報量と専門知識
• 手数料の構造（買主からの手数料徴収の有無）

なお、日系企業の多くは両手（売主・買主双方）から手数料を取る傾向にあり、5%程度の手数料が一般的となっています。

**(14:01) デベロッパーから直接購入した方が安価になるという話題について。マレーシアでは、ルール上、仲介手数料は売主からの片手のみとなっています。これは国によって異なり、例えば日本では両手、アメリカでは売主から6%など、それぞれの国で異なる慣習があります。

投資家にとって興味深い点として、マレーシアの不動産業界では、法律上、売主からしか仲介手数料を受け取れない仕組みになっています。そのため、買主から受け取る費用は「仲介手数料」と呼べず、「サポートフィー」や「コンサルティングフィー」という名目で請求されています。

**(15:06) このような状況から、エージェントを利用すると費用が高くなるという印象を持たれるかもしれません。実際、デベロッパーと直接取引する方が安価になる可能性があります。

ただし、ジャンナさんの場合は、売主からの仲介手数料も0という、正しい方法で事業を展開しています。そのため、デベロッパーから直接購入する場合と、ジャンナさんを通じて様々なアドバイスを受けながら購入する場合とで、購入代金は変わりません。むしろ、専門的なアドバイスを受けられるメリットがあります。

**(16:12) 不動産業者の質について、単なる物件紹介なのか、専門的なサポートがあるのかで大きく異なります。デベロッパーの情報をそのまま伝えるだけでは、単なる物件紹介に過ぎません。

重要なのは、目的、予算、立地、運営方法、出口戦略などについて、不動産専門の知識に基づいた仲介をすることです。エージェント料として5%を支払っているにもかかわらず、単なる物件紹介だけでは意味がありません。

**(17:18) 特に気になるのは、テナント管理の実施状況です。売却後すぐに撤退してしまう業者も存在します。賃貸運営をしない業者は、どんな物件でも販売できてしまいます。一方、賃貸運営を行う業者は、運営できない物件は扱いません。

投資用物件の提案段階では、賃貸運営の可能性や、プラスポイント、出口戦略を考慮した提案が重要です。

**(18:21) マレーシアに住んでいれば、運営が難しい物件であることが明らかな場合でも、販売する業者が存在します。単に物件を売りたいだけなら何でも紹介できますが、適切に運営できる物件を厳選することが重要です。

**(19:25) エージェントが賃貸運営から売却まで一貫してサポートしてくれることは、投資家にとって大きな利点です。マレーシアの賃貸契約は1年契約で、その期間中は確実な収入が見込めます。日本と異なり、途中解約が難しいため、安定性があります。

**(20:30) 賃料の値上げ交渉についても、マレーシアでは比較的容易です。最近の事例では、相場の上昇を考慮して500リンギットの値上げを希望したところ、エージェントの交渉により700リンギットの値上げが実現しました。

**(21:34) このような交渉や契約更新の対応を、オーナーが直接行う必要がなく、エージェントが適切に処理してくれることは大きな利点です。ただし、賃料調整の際は相場との整合性が最も重要な要素となります。

**(22:39) 物件の需要状況を調査し、同じ間取りの空室が少ない場合は、賃料の値上げ交渉を強気に進めることができます。ただし、市場状況によっては、現在の賃料を維持する方が賢明な場合もあります。テナントを失うリスクを考慮する必要があるためです。

すべての判断は市場データに基づいて行われます。需要の高い物件であれば、より強気な交渉が可能で、希望額での成約を目指すことができます。

**(23:44) 賃料を上げる理由の一つとして、物件の利回り向上があります。賃料が上がることで利回りが改善され、将来の売却時により高い価格での取引が可能になります。その際の仲介手数料は通常通り頂戴することになります。

売主と仲介業者の目標が「高値売却」で一致しているため、円滑な取引が可能です。

**(24:47) マレーシアの不動産投資は、急激な利益を追求するというよりも、着実で負けない投資として特徴づけられます。これは日本人の投資性向に合っているといえます。

通常の物件売買における仲介手数料は3%程度が一般的で、それを超えると投資としての収益性が低下します。5%となると、よほど長期（20-30年）の保有でない限り、投資として厳しい状況になります。

**(25:51)投資の基本原則として、なるべく安い金額で購入し、短期間で高値売却することが投資家にとって理想的です。マレーシアの不動産システムを理解した上で取引を行うことが重要です。

日本語対応ができない現地の優良な仲介業者も多く存在します。この情報は、投資を検討する際の重要なポイントとなります。

**(26:58~28:02) 【エンディング】 ご視聴ありがとうございます。コンテンツが良かったと思われた方は、ぜひボタンを押していただけますと幸いです。このチャンネルでは、今後も有益な不動産情報を発信していきます。チャンネル登録もお願いいたします。

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