みなさん、こんにちは、アパカバ〜（お元気ですか？）
マレーシア・クアラルンプール出身のマレーシア不動産投資のプロ、ジャンナです！
ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)
以下、本日の動画です。
本日の動画
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(00:00) こんにちは、アプカ・バールジャンナです。今日は「これを見れば簡単！トップ3%優良都市物件の特徴6つ」についてシェアしたいと思います。この動画を見れば、どの物件が少なくとも大きく失敗しない、つまり物件価格が下がらなかったり、将来の物件価格が上がる可能性がある都市物件の選び方が分かるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
1つ目は、信頼実績がある開発会社を選ぶことです。都市物件の選定において、これが最も重要なポイントであります。特に日本の方がマレーシアで初めて物件を買う時に、物件が完成しなかったり、スケジュールが遅れたり、開発会社が倒産したりといったリスクを考えられるかもしれません。
(01:03) しかし、日本で発信されるようなリスクはほぼ99.9%以上ないと思ってください。未完成のまま倒産してしまう開発会社はもちろんゼロではないのですが、そもそもそのような開発会社は、日本人が買う100万リンギ以上の物件ではなく、クアラルンプル以外とかウェブに出ていないような物件、そもそも日本人がリーチできないようなローカル向けの物件を作っている開発会社になります。
海外不動産はそのようなリスクがあると発信している方もいらっしゃると思うのですが、その方が果たして実際に倒産した開発会社を何社知っているのかなと思います。多分ほとんどの方は一社も答えられないと思います。それぐらい、この業界に長く10年いる私でもかなりレアなケースなので、そういったリスクは気になさらなくて良いと思います。
ここで信頼実績のある開発会社の話に戻ります。その開発会社が過去にどのような物件を建てたかはもちろんウェブなどで見られるのですが、実際の例えば建築中の間のスケジュールとか、完成した時の様子など、細かいところはあまりウェブでは確認できないことが多いのです。
(02:08) 私はもう不動産業を10年以上やっているので、今まで見た物件で大体の情報は把握しています。それぞれの開発会社の特徴やクオリティ、どういう実績なのかは、調べられないものがたくさんありますが、今までの経験で情報を吸収しているので、それをベースに把握しています。
例えば、その物件が完成した後にちゃんと不具合箇所を丁寧に直してくれるかどうかとか、実際人が住むとどういうクオリティなのかは、住んでみないと分からない部分もあるので、私は不動産を売るだけではなく賃貸もサポートしているので、住んだ方々のフィードバックで大体それぞれの開発会社の特徴やクオリティが分かります。
(03:12) ちなみに、これはマレー語が分かる私の1つの強みだと思うのですが、例えばそれぞれの開発会社がちゃんと登録されているかとか、政府の許可をもらっているかとかは全てチェックできます。私は英語もマレー語もできるので、もちろん開発会社をちゃんとチェックした上でお客さんに提案するようにしています。
2つ目は、希少性がある物件を選ぶことです。
希少性の中でも見るべきポイントが2つあると思います。まずはそのエリアの希少性を見ないといけないのですね。例えば最近のケースでTRX（Tun Razak Exchange）金融特区のエリアを見ますと、金融特区敷地内に許可されているレジデンシャルの割合が30%のみなのです。
(04:16) だからこれは、このエリア敷地内にもうこれ以上建たないということが分かった時点で希少性があるということですね。こういうポイントは1つの見るべきところだと思います。
もう1つは、例えばある物件に絞った場合、その物件の中で選ぶ部屋はどれぐらい希少性があるかを見ないといけないのです。階ごとにその部屋が何個あるかとか、1フロアごとに何部屋あるかとか、建物全体の中の割合を見るとか、そういうことで部屋の希少性を見ないといけないのですね。
3つ目は、狙える運営方法がいくつかあることです。
物件を選ぶ時に、例えばホテル運営されている物件で買ったら利回り保証がついていて、その購入者は年間5泊とか無料宿泊券がもらえるというような案件もあるのですが、こういうような物件を買う場合は、例えばそのホテル運営会社がうまくいかない場合は部屋がオーナーに戻されるのですね。では実際その部屋が戻った時に自分で運営できるかというのを見ないといけないのです。
(05:21) 例えば、ほとんどこのようなホテルの物件は、キッチンとか洗濯機がついていないことが多いんです。ツインベッドとかダブルベッドだけ置いてある、すごく小さい部屋のことが多いんですけど、じゃあこの部屋が運営がうまくいかない時に戻されたタイミングで、長期の方が借りてくれるかというと難しいんです。
だからこの物件は、今このプランで買うことになるんですけど、最悪これがうまくいかない場合、次はどういう作戦があるかというのを買うタイミングで考えないといけないんです。
じゃあちゃんとしっかり部屋にキッチンがあって洗濯機がある部屋で選んでおいたら、民泊もできるし長期賃貸もできるというものを選んだ方がいいですよね。だからこういう意味では、物件を選ぶ時にちゃんといくつかの運営方法が見えるものがいいですね。
4つ目は、価格相場が妥当であることです。
この相場を簡単に確認できるかというと、ちょっと難しいところがあるんですけど、私は不動産を長くやっているので大体の相場感覚が分かるので、これが高い、これが妥当というのがアドバイスできます。
(06:26) 例えば、ある物件では1ベッドルームのタイプは2つあります。1つ目は普通の1ベッドルームで、このタイプは利回り4%を達成できるかというと5000リンギットなんです。でもう1つの角部屋は6200リンギットで貸さないと4%達成できないんですね。
でじゃあそこでは、この5000リンギットと6200リンギットを同じ1ベッドルームを探す人はどう感じるかというのを見ないといけないんですね。だから1ベッドルームの予算の人が5000でも借りれるし、もう少し角部屋だったら6200でも借りれるということになるんですけど、その差額のギャップを見れば、角部屋だからと言って多めに1200リンギット高く支払わないといけないって考えると難しいと思います。
(07:30) こういうパターンでは、この角部屋のタイプは投資にはあまり向いてないということになるので、一般的には角部屋の方がいいとされているんですけど、こういう細かいところも本当は見ないといけないんですね。
5つ目は、アクセスがいい物件を選ぶことですね。
これは皆さん想像つくと思うんですけど、例えばその物件は駅が近いとか、モールが近い、あとは学校も病院も近いとか、いろんな条件があるんですけど、アクセスがいい物件を選んだ方がいいですね。エリアについては別の動画で詳しく解説していきたいと思いますので、ぜひその動画を見ていただければと思います。
最後6つ目は、間取りをしっかり選ぶことですね。
この間取りは選ぶポイントとして結構後半の段階になるんですけど、例えばモントキアラですとインターナショナルスクールも多いことから、家族の方々がたくさん住まわれているんですけど、そういうエリアではワンルーム買ったり1ベッドルームを買ったりするのはあまり向いていないんですね。
(08:35) 間取りの話が細かくなるんですけど、例えば間取りによっては縦長のものもあるし、こうやって横長のものもありますよね。縦長の間取りの部屋というのが入って奥が長い部屋のことですね。横長の部屋というのは入り口入って横に開けている間取りのことなんですけど、この縦長の間取りの場合は奥の方が暗くなる傾向があるんですね。その場合はちゃんと窓の位置とかいろんな面を見ないといけないんです。
もちろんその横長の部屋の方が全部部屋がついて明るいんですけど、全物件それがあるとは限らないので、その物件の中の間取りを選ばないといけないんですね。
(09:40) トップ3%の優良物件の特徴6つを紹介しました。
1つ目は信頼実績のある開発会社から買うことです。
2つ目は希少性がある物件を選ぶことです。
3つ目は狙える運営方法がいくつかあることですね。
4つ目は価格相場が妥当であることです。
5つ目はアクセスがいいことです。
最後は間取りをしっかり選ぶことですね。
こういったポイントを抑えて、普段お客さんに物件を紹介しています。もし「エリアの中でいい間取りはどれなの？」「どれの間取りが1番売れてるの？」というご相談があれば、お気軽に概要欄に書いてある公式LINEからご連絡いただければサポートいたします。では次の動画でお会いしましょう。
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(10:44) このチャンネルでは、これからもいろんな不動産の有益な情報を発信していきたいと思いますので、ぜひチャンネル登録もお願いいたします。公式LINEでは有益な情報の発信と無料相談も受けておりますので、興味ある方、マレーシア不動産投資を検討されている方、相談したいことがある方は、ぜひ一度LINE登録をしていただいて、そこでご連絡いただければサポートいたします。ご連絡をお待ちしております。では次の動画でお会いしましょう。
ミッション『マレーシア人と同じフェアな不動産投資を。』
日本人向けマレーシア不動産業界初「仲介手数料0円」エージェント
不動産ライセンス所有: REN33302（マレーシア政府発行）
実績: マレーシア不動産売買実績50件以上・賃貸実績200件以上
経歴: 学費全額免除でマラヤ大学卒 (マレーシアの東大) 卒業後、マレーシア政府特待生 (学費全額免除) として名古屋大学へ留学し卒業。日本で就職経験を経て、2014年よりマレーシアで不動産業界に携わる。(現在10年目)
